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Warum ich in Deutschland nicht mehr in Immobilien investiere

Warum ich in Deutschland nicht mehr in Immobilien investiere

Kleine Vorwarnung: Wenn du Mieter einer Wohnung bist, wirst du einige der Punkte, die ich beschreibe, vielleicht ganz anders sehen. Die Perspektive kann ich menschlich auch gut verstehen. Hier geht es aber um meine Einschätzung von Immobilien als Kapitalanlage. Und da nehme ich natürlich die Sichtweise eines Investors ein.

Punkt Investor ist auch grundsätzlich noch mal wichtig. Ich denke nicht, dass man mit Immobilien in Deutschland generell kein Geld verdienen kann. Im Gegenteil. Das sind dann allerdings unternehmerische Geschäftsmodelle, und keine reinen Kapitalanlagen. Aber auch Kapitalanlage-Immobilien erfordern mehr Aufwand als das passive Investieren in breite ETFs. 

Wir haben an vielen Dingen rund um Immobilien Spaß und können auch (meistens) mit dem verbundenen Aufwand gut leben. Wir mögen den direkten Bezug und die persönlichen Einflussmöglichkeiten auf die Anlage. Trotzdem würde ich aktuell in Deutschland nicht mehr in Immobilien zur langfristigen Kapitalanlage investieren. Und jetzt erzähle ich dir, warum 🙂

 

#1: Hohe absolute Preise

Selbst bei günstigen Quadratmeterpreisen ist eine Direktanlage in eine Immobilie aufgrund des absoluten Kaufpreises strukturell mit einem höheren Klumpenrisiko verbunden als die Anlage in ein börsennotierten Unternehmen, also eine Aktie. Klar, ich kann mir auch bei der Aktienanlage ein Klumpenrisiko schaffen, wenn ich zum Beispiel mein gesamtes Vermögen von 100.000 Euro in ein einziges Unternehmen investiere. Aber ich kann selbst beim Kauf nur eines Anteils an einem Welt-ETF für unter 100 Euro mein Risiko auch maximal streuen.

In den Immobilienmärkten, in denen ich auf Basis meiner Ortskenntnisse investieren würde, kosten inzwischen selbst kleine 1-1,5-Zimmer-Wohnungen über 100.000 Euro. In den besseren Lagen auch schnell über 150.000 Euro. Unsere Asset Allokation ist sowieso schon immobilienlastig und ich würde dies nicht weiter verstärken.

 

1 Wohnung = 30% Zielvermögen?

Aber auch wenn wir jetzt am Anfang unseres Vermögensaufbau wären, fände ich das aktuelle Preisniveau im Hinblick auf ein mögliches Klumpenrisiko schwierig: Nehmen wir mal an, du willst ein Zielvermögen zwischen 500.000 und 1 Million Euro aufbauen. Dann würden beim Kauf von einer beziehungsweise zwei 1,5-Zimmer-Wohnungen à 150.000 Euro ungefähr 30% deines Zielvermögens in Immobilien stecken. 

Den Anteil finde ich gut, aber dein Risiko innerhalb dieser Klasse ist dann auf maximal 2 Objekte verteilt. Und das auch erst, wenn du dein Zielvermögen erreicht hast. Was ist, wenn bei einer Wohnung mehrere Monate die Miete ausfällt, während der Kredit noch läuft? Eine Direktanlage in Immobilien ist im Gegensatz zur Anlage in Aktien immer mit laufenden Kosten und Rücklagenbildung für größere Maßnahmen verbunden. Bleibt dann noch genug Spielraum, um weitere Anlageklassen aufzubauen? Momentan gibt es im Internet einen ziemlichen Hype um Immobilieninvestoren, vielleicht ein Signal, etwas vorsichtiger zu werden. Und es gibt noch ein zweites Problem, das sich aus den hohen Immobilienpreisen in deutschen Großstädten ergibt.

 

#2: Hohe relative Preise

Denn die Kaufpreise sind dort in den letzten Jahren nicht nur deutlich schneller gestiegen als die allgemeine Inflationsrate. Sondern häufig auch schneller als die Mieten. Ergebnis sind sehr hohe Kaufpreisfaktoren (Multiplikator der Jahres-Kaltmieten) und niedrige Brutto-Mietrenditen (Verhältnis von Miete zu Kaufpreis, wenn man ehrlich zu sich selber ist Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten). 

Von der Brutto-Mietrendite musst du deine Kosten abziehen, bevor du zur Netto-Rendite kommst. Dazu gehören die Kosten für Kredite. Aber auch Kosten für Instandhaltung und Verwaltung. Auch die Rücklagen müssen aus den Mieteinnahmen finanziert werden. Wir haben uns beim Kauf an einem Faktor von 15 orientiert. Aktuell werden in den deutschen Top-Großstädten eher Faktoren von 30+ aufgerufen. 

Es gibt auch Regionen, in denen du Wohnungen mit Faktor 10 oder darunter finden kannst, zum Beispiel im Ruhrgebiet oder in einigen Städten in Ostdeutschland. Diese Faktoren spiegeln im Normalfall aber auch das Risiko des Objekts wider. Das kann am Standort liegen, oder auch an der aktuellen Mietsituation. Für jemanden mit guter Kenntnis der lokalen Gegebenheiten und mit der Möglichkeit, sich aktiv vor Ort einzubringen, kann das natürlich ein interessanter Einstieg sein. 

 

#3: Risiko steigender Kosten

Nicht nur die Anschaffung  einer Immobilie ist mit Kosten verbunden, sondern auch der laufende Betrieb. Die laufenden Bewirtschaftungskosten können nur zum Teil auf die Mieter umgelegt werden, die laufenden Instandhaltungskosten gar nicht (Modernisierungskosten sind ein Spezialfall). Theoretisch sollte es so sein, dass die Kosten der Immobilie entsprechend der allgemeinen Inflation steigen und die Mieten ebenfalls analog der Inflationsrate angepasst werden können.

Tatsächlich unterliegen unterschiedliche Produkte und Dienstleistungen aber ganz unterschiedlichen Inflationsraten. Das kannst du zu deinem Vorteil nutzen, und die Inflationsrate für deinen persönlichen Konsum niedrig halten oder deine Kosten sogar senken. Bei der Bewirtschaftung und Instandhaltung einer vermieteten Immobilie hast du aber wenig Wahlmöglichkeiten: wenn Preise für Arbeitsstunden oder Material aufgrund hoher Nachfrage überproportional steigen, hast du darauf keinen Einfluss. 

 

Gesetzliche Vorgaben

Es gibt aber nicht nur Kostensteigerungen aufgrund der tatsächlichen Marktsituation, sondern – und das zunehmend – durch gesetzliche Vorgaben. Diese Vorgaben tragen auch wesentlich zu den hohen Preisen von Neubauten bei. Und sie wirken sich im Bestand bei Instandhaltungen und Modernisierungen massiv aus. Man muss auch nicht alle Vorgaben sinnvoll finden: wenn vorgeschriebene Normen zum Beispiel dafür sorgen, dass neu in einen Altbau installierte Fenster von der Fachfirma sofort mit Löchern im Rahmen versehen werden, damit es keine Folgeschäden aufgrund der “zu guten” Abdichtung gibt, ist das schon ein bisschen skurril. 

Insofern finde ich es auch nicht in Ordnung, wenn Politiker steigende Mieten anprangern, aber sich zum eigenen Beitrag an dieser Situation bedeckt halten. Das bringt mich auch schon zum nächsten Punkt, den ich im Hinblick auf langfristige Immobilien-Investments als privater Vermieter kritisch sehe.

 

#4: Zunehmende Regulierung

Das ist die generell zunehmende staatliche Einflussnahme im Wohnsektor. Zum einen auf der Kostenseite, siehe oben. Dazu gehören auch die in den vergangenen 20 Jahren deutlich gestiegenen Grunderwerbssteuern und die Abwälzung der Makler-Courtage auf den Vermieter (das Modell vorher hat auch aus meiner Sicht die Mieter ungerecht belastet, aber eine 50/50-Verteilung der Courtage hätte ich fairer gefunden). 

Zum anderen auf der Einnahmen-Seite. Da Wohnen ein existenzielles Gut ist, finde ich es auch als Investor richtig, hier keinen komplett ungeregelten Markt zuzulassen. Was den Mieterschutz angeht, ist dieser in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern sehr hoch. Und auch vor der “Mietpreisbremse” gab es für bestehende Mietverhältnisse schon Regelungen, um zu schnelle Mietsteigerungen zu dämpfen.

So durften zum Beispiel in Hamburg auch vorher schon Mieten nicht mehr als 20% über dem Mietenspiegel liegen. In Bezirken mit angespanntem Wohnungsmarkt durften die Mieten innerhalb von ursprünglich drei, inzwischen vier Jahren um nicht mehr als 15% erhöht werden. Es wäre vernünftig gewesen, klare und kostenfrei öffentlich einsehbare Mietenspiegel auch in anderen Kommunen als verbindliche Basis für Mieterhöhungen zu definieren. Dies ist aber auch nach Einführung der Mietpreisbremse nicht der Fall.

 

Die meisten privaten Vermieter sind keine “Miet-Haie”

Gerade kleine private Vermieter erhöhen Mieten nicht so professionell und regelmäßig wie große Immobilienkonzerne. Und in Deutschland gehören 60 Prozent der Mietwohnungen Menschen, die nicht hauptberuflich Immobilien vermieten. (Von den verbleibenden 40 Prozent gehören weitere 24 Prozent genossenschaftlichen und kommunalen Unternehmen, hierzu ein interessanter Artikel in der Zeit). Und wer schon mal Gerd Kommer zu diesem Thema gehört hat, weiß wie schlecht private Immobilieninvestoren im Vergleich zu passiven ETF-Anlegern “performen”. 

Es gibt immer wieder Studien, die zeigen, dass ein Teil der privaten Vermieter überhaupt keine positive Rendite erwirtschaftet. Ich finde das auch nicht überraschend. Gerade bei Vertriebsimmobilien wird nach meiner Erfahrung oft mit zu optimistischen Szenarien gearbeitet, nicht alle relevanten Kosten mit einbezogen, oder die Rendite mit zu positiven und/oder nicht nachhaltigen Steuervorteilen schöngefärbt. 

Gleichzeitig sind kleine private Vermieter überproportional von steigenden Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten betroffen, weil sie im Vergleich zu professionellen Immobilienunternehmen keine Skaleneffekte realisieren können. Wenn du die Problematik auf der Kostenseite – hohe Kaufpreise und steigende laufende Kosten – mit Einschränkungen auf der Einnahmen-Seite zusammen bringst, ergibt sich an vielen Standorten nach meiner Einschätzung auch jetzt schon eine lose-lose-Situation.

 

#5: Direkte staatliche Einflussnahme

Aber es kann noch einen Schritt weitergehen. Ein Beispiel dafür ist die Idee der zuständigen Berliner Senatorin, die Mieten einfach nach Baujahr auf einen bestimmten Betrag zu deckeln – auch rückwirkend. Das könnte dann vom Ergebnis so aussehen, dass gut verdienende Mieter in schick modernisierten Gründerzeit-Altbauten im Prenzlauer Berg sich nicht nur über eine tolle Wohnung in cooler Lage freuen, sondern auch über das monatliche Sponsoring dieser Wohnsituation durch ihren Vermieter. Der hatte eigentlich in eine Wohnung investiert, um – wie von der Politik angeregt – seine im Alter nicht ausreichende staatliche Rente zu ergänzen. Jetzt ergänzt er stattdessen die Kreditrate an die Bank aus eigener Tasche und seine Mieter können die gesparte Miete in ihr Aktien-Depot investieren. So funktioniert Umverteilung natürlich auch :-).

Zugegebenermaßen, ein zugespitztes Beispiel, und der erste Entwurf der Senatorin. Aber grundsätzlich soll der Mietendeckel in Berlin im Oktober vom Senat beschlossen werden. Und spätestens bei einem Mieterwechsel könnte auch das zugespitzte Beispiel Realität werden. Der Anteil an privaten Vermietern ist in Berlin zwar deutlich geringer als in anderen Städten. Trotzdem ist so ein Szenario für die privaten Vermieter, die dort investiert haben, ein sehr reales Risiko. Noch schlimmer, wenn sie erst in den letzten Jahren bei steigenden Preisen gekauft haben. 

 

Selbstverschuldete Situation

Das eigentliche Ziel – mehr günstigen Wohnraum zu schaffen –  wird damit leider nicht erreicht. Das Problem ist in Berlin und anderen Städten ein weitgehend hausgemachtes: Denn die kommunalen Wohnungsgesellschaften wurden an private Investoren verkauft, in Berlin in desolatem Zustand. Und dann wurden jahrelang keine Sozialwohnungen gebaut, so dass in Deutschland aktuell noch ungefähr ein Drittel des Sozialwohnungs-Bestandes von 1990 vorhanden ist. Gleichzeitig erhöhte der Zuzug von Flüchtlingen ab 2015 den Druck auf das niedrige Preissegment noch einmal. 

Um Investoren anzuziehen, die in den Sozialwohnungsbau investieren, sind Maßnahmen wie ein Mietpreisdeckel oder auch die Enteignungsdiskussionen in Berlin wohl eher nicht geeignet. Ich finde auch in Hamburg nicht alle wohnpolitischen Entscheidungen gut. Aber hier wird aus meiner Sicht mit dem Drittel-Mix-Modell (ein Drittel Eigentumswohnungen/ ein Drittel “normale” Mietwohnungen/ ein Drittel Sozialwohnungen) und der Option des städtischen Vorkaufsrechts mit deutlich mehr Außenmaß vorgegangen (damit die Stadt im konkreten Fall auf dieses Recht verzichtet, muss der Käufer im Gegenzug Auflagen wie z.B. langjährige Verzichte auf Mietpreissteigerungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen akzeptieren) . 

 

Wie stark wird die Grundsteuer reformiert?

Jetzt sind wir ja sowieso nur Mini-Investoren. Und wir haben auch keine aggressiven Renditeerwartungen. Es stört mich selber, wenn ich auf den einschlägigen Youtube-Kanälen wie bei Immocation sehe, wie das Ausschöpfen aller rechtlichen Mietanpassungsmöglichkeiten als super-Tool propagiert wird – statt vielleicht auch einfach mal festzustellen, dass aktuell für Erst-Investoren auf den meisten Wohnungsmärkten wirklich ein schlechter Einstiegs-Zeitpunkt ist. Aber letztlich werden wir von möglichen staatlichen Eingriffen genau so getroffen wie große Immobilienkonzerne. 

Ich erwarte auch nicht überall Schritte wie in Berlin. Was ich mir aber sehr gut vorstellen kann, sind weitere Initiativen, die Buy & Hold-Immobilien-Investments unattraktiver machen. Dazu gehört die Idee, die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter abzuschaffen. Ich bin mir nicht sicher, ob es dabei nicht verfassungsrechtliche Probleme gibt – Eigentümer zahlt Grundsteuer für die Wohnung, die er bewohnt, Mieter nicht – aber es fänden sich sicher Wege, dies zu lösen. In der aktuellen Legislaturperiode ist diese Änderung nicht wahrscheinlich, in einer anderen Regierungskonstellation schon. Zusammen mit der generellen Neuregelung der Grundsteuer ergibt das ein weiteres Kostenrisiko.

 

Mein Fazit

Für mich ist aktuell in Deutschland das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Kostenrisiken auf der einen, und möglichen Renditen auf der anderen Seite keine gute Basis für eine langfristige Direktanlage in Immobilien. Wenn ich unser Portfolio ausbauen wollte, würde ich beobachten, ob sich im Rahmen einer Rezession interessante Möglichkeiten ergeben. Aber in der aktuellen politischen und gesellschaftlichen Gesamt-Gemengelage würde ich mich wahrscheinlich eher für ein passiveres und besser diversifiziertes Immobilien-Investment entscheiden, z.B. über Global Property ETFs.

Ich hoffe, ich konnte dir ein paar Denkanstöße geben. Und falls du als Mieter bis hierhin durchgehalten hast, vielen Dank! Es würde mich freuen, wenn ich dir die Vermieter-Perspektive etwas näher bringen konnte 😉 . 

Financial Independence Rocks!

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