Unser selbst gestrickter Immobilienfonds (2)

Dies ist der zweite Post, in dem ich mit dir teilen möchte, welche unterschiedlichen Immobilien und Vermietungskonzepte wir zum Erzielen von Einkommen nutzen. Den ersten findest du hier. Wie auch dort schon gesagt, Immobilienfonds nur im übertragenen Sinne. Unsere Wohnungen werden im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung betrieben.

Es gibt auch gerade eine ganz frische Entwicklung bei einer der beiden Wohnungen, über die ich im ersten Teil geschrieben habe. Ich könnte mir vorstellen, dass sich daraus Material für einen separaten Post ergibt. Mal schauen, ich halte dich auf dem laufenden.

 

Alternative Vermietungskonzepte

Jetzt erst mal zurück zu den generellen Infos. Auf die Idee zum Vermietungskonzept für unsere dritte Wohnung sind wir durch mein eigenes Pendeln zwischen unserem Wohnort und meiner Arbeitsstelle – die ungefähr 500 Kilometer entfernt war – gekommen. Also hatte ich mir dort eine Wohnung gesucht. Und zwar zuerst ein „serviced apartment“, ein möbliertes Studio-Apartment mit wöchentlichem Wäsche- und Reinigungsservice.

Ausschlaggebend für mich war dann das Designkonzept in den Wohnungen des Anbieters, bei dem ich gemietet habe. Das hob sich sehr positiv von vielen anderen möblierten Wohnungen ab.  Die sahen häufig so aus, als wären die abgelegten Möbel des Vermieters dort zweitverwertet worden. Kann man machen, ist logischerweise auch Geschmackssache. Aber für mich war es nichts.

Der Mietpreis liegt bei so einer Wohnung natürlich deutlich höher als bei einer unmöblierten Wohnung ohne entsprechende Services. Mir selber war die Miete auf Dauer zu teuer. Ich fand es smarter, billiger zu wohnen und die Differenz investieren zu können. Da ich die Expansion des Anbieters verfolgt habe, war aber klar, dass es auf jeden Fall ein Potential für dieses Konzept gibt.

 

Wohnung direkt vom Eigentümer

Wir wollten Vermietung und Abwicklung nicht an einen externen Dienstleister vergeben. Deshalb kam nur ein Objekt an unserem Wohnort in Frage. Auf Immonet (kein Affiliate-Link) sind wir dann fündig geworden. Eine 1,5 Zimmer-Wohnung mit Balkon und fantastischem Ausblick, ca. 42 qm groß.

Allerdings war die Wohnung noch im Originalzustand von 1970. Das war uns aber nicht unrecht, da wir so genau unsere Vorstellung von Design und Ausstattung umsetzen konnten. Gut war auch, dass die Wohnung vom Eigentümer direkt angeboten wurde. So mussten wir keinen Makler bezahlen.

Verhandlungsmasse war aus unserer Sicht in diesem Fall der Tiefgaragenparkplatz, der im Ursprungsangebot separat verkauft wurde. Durch die konstante Immobilien-Recherche hatten wir inzwischen ein ziemlich gutes Gefühl dafür, wie hoch der angemessene Quadratmeterpreis unsaniert und saniert in dieser Lage war. Zufällig kannten wir auch noch jemanden, der eine Wohnung im gleichen Objekt hatte. Dadurch konnten wir unseren Eindruck noch einmal verifizieren.

 

Sanierung in Eigenregie

Wichtig bei unserer Kalkulation war, dass mein Mann die Wohnung weitgehend in Eigenleistung sanieren wollte. Das hat – wie eigentlich immer bei solchen Projekten – länger gedauert als ursprünglich angenommen. Unter kurzfristigen Renditegesichtspunkten ist das nicht die beste Lösung. Es kann Sinn machen, mehr Gewerke fremd zu vergeben, um schneller Mieteinnahmen erzielen zu können.

Allerdings muss man berücksichtigen, dass Sanierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf steuerlich als „Herstellungskosten“ der Wohnung betrachtet werden, wenn sie 15% des Anschaffungspreises übersteigen. Dann müssen sie so wie der Kaufpreis des Objekts über 50 bzw. 40 Jahre abgeschrieben werden. Eigenleistung wird nicht bewertet, könnte hier also einen positiven Unterschied machen.

Wir haben die Wohnung auch eher hochwertig ausgestattet. Das muss man nicht machen. Die Immobilie wurde damit aber aufgewertet, so dass sich dies nachhaltig in Bezug auf die erzielbare Miete und generelle Vermietbarkeit auszahlen sollte. Bei Material, Armaturen, Geräten etc. haben wir trotzdem darauf geachtet, möglichst günstig einzukaufen. Die Recherche dazu kostet dich natürlich Zeit. Diese ist nach unseren Erfahrungen aber gut investiert.

 

Kurzzeitvermietung extrem

Bei der Vermietung war interessant, dass wir ursprünglich gar nicht das geplante Konzept umgesetzt haben. Wir haben die Wohnung auf einem Portal inseriert, auf dem auch Ferienwohnungen in unserer Stadt angeboten wurden. Auf diese Idee wären wir von alleine überhaupt nicht gekommen. (Zu dem Zeitpunkt war AirBnB auch noch nicht wirklich ein großes Thema).

Und unsere ersten Mieter waren dann Filmproduktionen, die für mehrere Wochen Unterkünfte für Schauspieler suchten. Das war sehr interessant. Wir haben dann die Wohnung weiter ab 3 Nächte buchbar angeboten und hatten eine fast 100prozentige Auslastung. Allerdings war uns absolut nicht bewusst, dass diese Art der Vermietung in unserer Stadt unter das Zweckentfremdungsverbot fällt. Zumal im Haus mehrere Wohnungen so vermietet wurden…

 

Zweckentfremdungsverbot beachten

Das Finanzamt hat schön immer unsere Umsatzsteuer kassiert (Kurzzeitvermietung bis 6 Monate ist umsatzsteuerpflichtig) und uns keinerlei Hinweis gegeben, dass die Vermietung nicht legal sein könnte. Und dann bekamen wir plötzlich Post von einer Behörde, die mit Ordnungsgeldern in luftiger Höhe drohte. Da wir uns weiteren Stress ersparen wollten, sind wir auf unser Ursprungskonzept umgestiegen.

Ich muss auch sagen, dass die Vermietung an Feriengäste aufgrund der häufigen Mieterwechsel ziemlich aufwendig ist, wenn man sich um alles selber kümmert. Allerdings war das Ertragspotential – auch im Vergleich zur normalen möblierten Vermietung – bei unserer Auslastung enorm. Trotzdem sehe auch ich die inzwischen massive AirBnB-sierung von Wohnraum in attraktiven Großstädten sehr kritisch.

 

Ein Mischkonzept

Und selbst bei Mietzeiten von mehreren Monaten ist die Administration aufwendiger als bei einer langfristig vermieteten Wohnung. Bei unserem vierten Objekt haben wir – aber auch weil wir nicht vor Ort sind – sozusagen ein Mischkonzept umgesetzt. Wir vermieten die Wohnung möbliert, aber ohne Services. Und wir fokussieren uns auch dort konzeptionell auf Berufspendler, die während der Arbeitswoche ein ansprechendes Wohnumfeld möchten, ohne gleich eine große Wohnung zu mieten und auszustatten.

Allerdings wäre die Wohnung aufgrund ihrer Lage, Größe und Möblierung auch für Studenten optimal geeignet. Daher gäbe es auch ein Ausweichkonzept, wenn die Nachfrage im Berufspendlerbereich nachließe.  Wenn du selber nach Immobilien zum vermieten schaust, macht es aus meiner Sicht Sinn, immer zu überlegen, ob man mit der Wohnung unterschiedliche Zielgruppen ansprechen kann.

 

Manchmal hat man einfach Glück

An diese Wohnung sind wir durch sehr glückliche Umstände gekommen. Wie gesagt hatte ich mich ja entschieden, lieber günstiger zu mieten als in dem serviced-Apartment. Ich habe mir also in der gleichen Gegend eine kleine Mietwohnung gesucht. Und in der Straße sah ich eines Morgens an einem Fenster im vierten Stock ein Schild mit „zu verkaufen“.

Und jetzt kommt der Burner: der Makler war so von seinem Suchmaschinenmarketing überzeugt, dass er seine Wohnungen gar nicht auf den üblichen Portalen eingestellt hat. Sehr schräg, führte aber dazu, dass die Wohnung wohl schon länger im Angebot war, ohne dass es Kaufinteressenten gab. In der aktuellen Situation selbst bei dieser Vorgehensweise kaum vorstellbar, war aber 2010 so.

Außerdem wollte der Verkäufer, dem seine Eltern das Apartment ursprünglich als Studentenwohnung gekauft hatten, die Wohnung einfach abstoßen. Auch diese Wohnung musste eigentlich dringend renoviert/saniert werden. So konnten wir den eigentlich schon günstigen Preis noch nach unten verhandeln.

 

Handwerker Mangelware?

Da ich die Wohnung zuerst selbst genutzt habe, konnten wir bestimmte Ausgaben im Rahmen der doppelten Haushaltsführung steuerlich geltend machen. Die Sanierung haben wir auch erst nach meinem Auszug und in Vorbereitung der Vermietung durchgeführt. Damit ergab sich die oben genannte Problematik hinsichtlich der Sanierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf nicht.

Auch diese Wohnung hat mein Mann weitgehend in Eigenleistung saniert. In diesem Fall hatten wir eigentlich ursprünglich sogar eine komplette Fremdvergabe geplant. Obwohl der Bauunternehmer uns empfohlen worden war, dauerte es aber mit dem Angebot ewig. Als das Angebot endlich kam, war das ausführliche Briefing, das wir vor Ort mit ihm gemacht hatten, teilweise nicht umgesetzt. Und bei einigen Materialen war aus unseren eigenen Recherchen klar, dass sie mit einem ziemlich heftigen Aufschlag kalkuliert waren.

Das war für uns keine gute Basis. Stattdessen wollte mein Mann dann einen Handwerker für ein oder zwei Wochen beauftragen, der mit ihm zusammen die Arbeiten ausgeführt hätte. Auch das hat dann nicht so richtig hingehauen, obwohl wir nur Handwerker kontaktiert haben, die genau solche Leistungen übernehmen wollten.  Wir fanden das ziemlich erstaunlich, weil wir die geforderten Stundenlöhne nicht verhandelt haben, und unser Projekt gleichzeitig nicht wahnsinnig anspruchsvoll war. Wie auch immer, am Ende hat der Vater meines Mannes massiv mitgeholfen, was natürlich super war.

 

So, jetzt hast du einen Überblick, wie man sich über die Jahre ein kleines Portfolio an Immobilien aufbauen kann. Man kann Anlage-Immobilien natürlich auch immer unmöbliert und langfristig vermieten. Aber ich hoffe, die unterschiedlichen Vermietungskonzepte, die wir nutzen, haben dir einen interessanten Einblick gegeben. Und vielleicht hat dich ja auch die eine oder andere Idee inspiriert. Würd’ mich freuen.

Katrin / Financial Independence Rocks.