Ich hatte ja versprochen, dass ich noch einen eigenen Post zu unseren vermieteten Wohnungen und zu den unterschiedlichen Vermietungskonzepten schreibe. Voilà, hier ist er. Unser selbst-gestrickter Immobilienfonds ist natürlich nur im übertragenen Sinne ein Immobilienfonds. Die vermieteten Immobilien sind einfach ein Bestandteil unseres privaten Vermögens.
Du kannst die Vermietung von Immobilien alternativ auch gewerblich betreiben. Das kann je nach Situation steuerlich vorteilhaft oder nachteilig sein. Mit dieser Konstruktion habe ich persönlich keine Erfahrungen. Aber du findest im Internet relativ viele Informationen, wenn du tiefer in das Thema einsteigen willst.
Bei uns hat es sich so ergeben, dass wir Immobilien an unterschiedlichen Standorten gekauft haben, die auch mit unterschiedlichen Konzepten vermietet sind. Insofern ist zwar ein großer Anteil unseres Vermögens in einer Anlageklasse gebunden. Innerhalb der Anlageklasse sind wir aber sowohl regional als auch über das Geschäftsmodell diversifiziert. Das finde ich ganz angenehm und vielleicht ist das auch ein interessanter Ansatz für dich.
Zur Eigennutzung gekauft
Wie ist es so gekommen?
Unsere erste Wohnung haben wir kurz vor der Geburt unseres Sohnes gekauft. Ich hab zu der Zeit in Paris gearbeitet und war eher kleine Wohnungen gewöhnt. Außerdem wollten wir nur einen überschaubaren Kredit aufnehmen, weil wir selber zwar gut verdient haben, aber noch kein relevantes Eigenkapital angespart hatten. So haben wir uns für eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit gut 60 qm Wohnfläche entschieden.
Für uns ist die Wohnung dann im Laufe der Zeit doch zu klein geworden. Aber grundsätzlich war diese Kombi Zimmerzahl und Wohnfläche eine gute Wahl, denn hierfür gibt es ein großes Mieterpotential. In dieser Größenordnung suchen sowohl Singles als auch Paare. Und da die Wohnung im ersten Stock liegt, gibt es auch praktisch keine Einschränkung bei den Altersgruppen, die als potentielle Mieter in Frage kommen.
Aufstrebende Gegend ist nicht verkehrt
Für die Vermietbarkeit ist zusätzlich positiv, dass sich die Gegend im Zeitverlauf positiv entwickelt hat. Das lässt sich natürlich nicht immer im voraus absehen. Und wir haben uns ehrlicherweise zum Zeitpunkt des Kaufs überhaupt keine Gedanken darüber gemacht. Im Gegenteil, wir sind ziemlich unbedarft an die Sache heran gegangen. Es hätte sicher nicht geschadet, wenn man sich Ende der 90er Jahre schon so einfach und gut hätte informieren können, wie es jetzt möglich ist.
Wir haben inzwischen auch einige unangenehme Überraschungen im Zusammenhang mit unseren Immobilien erlebt. Nichts existenzbedrohendes. Aber doch einige Sachen, die sich unerwartet negativ auf Cash-Flow und Rendite ausgewirkt haben. Deswegen rate ich ja auch dazu, das Risiko bei Immobilienfinanzierungen nicht zu hoch zu treiben. Ich werden unsere entsprechenden Erfahrungen auch noch mal in einem anderen Post genauer beschreiben, damit du davon profitieren kannst.
Langfristig unmöbliert vermietet
Aber jetzt zurück zu unserer ersten Wohnung. Fun fact am Rande: als wir den Notartermin hatten, haben wir uns zwischen zwei ähnlich lautenden Adressen vertan und standen zwar pünktlich, aber in der falschen Straße zur Unterschrift bereit. Das gab dann etwas später am richtigen Ort einen herzhaften Lacher bei dem schon deutlich älteren und erfahrenen Verkäufer…
Wir haben die Wohnung ganz normal unmöbliert langfristig vermietet. Gleichzeitig ist sie auch ein Fall-back für uns. Sollten unsere finanziellen Pläne nachhaltig nicht so aufgehen wie gedacht, könnten wir in die Wohnung „down-sizen“ und damit unsere Fixkosten sehr niedrig halten. Aufgrund der Lage könnten wir komplett auf ein Auto verzichten und diese Kosten zusätzlich einsparen. Das ist allerdings ein absolutes Worst-Case-Szenario, dass wir auch unserer langjährige super Mieterin nicht zumuten möchten. Und da wir insgesamt konservativ gerechnet haben, sollte dieser Fall hoffentlich nicht eintreten.
Nicht nach dem Steuervorteil entscheiden
Ungefähr 10 Jahre nachdem wir die erste Wohnung gekauft hatten, habe ich angefangen ziemlich kontinuierlich die einschlägigen Websites auf interessante Wohnungen zu scannen. Ich weiß ehrlich gesagt gar nicht mehr genau, was dafür der Auslöser war. Wir hatten inzwischen durchwachsene Erfahrungen am Aktienmarkt gemacht und ich glaube, dass ich über die Attraktivität des Fremdkapitalhebels wieder auf Immobilien gekommen bin. Aufgrund unserer Gehaltssituation kam hierzu auch noch ein attraktiver steuerlicher Aspekt.
Hier hab ich aber eine Einschränkung, die ich ganz wichtig finde: ein Steuervorteil ist ein nettes Add-on, aber sollte nie die Motivation für eine Kapitalanlage sein. Wir haben unsere Kaufentscheidung, bei den Immobilien, die wir zum vermieten gekauft haben, auf Basis der Standorte und der erwarteten Mietrenditen im Verhältnis zum Kaufpreis getroffen. Da würde ich mir auch nichts schön rechnen, denn wie oben schon gesagt: unangenehme Überraschungen können immer vorkommen.
Und je nachdem, wie du deine Einkommensströme planst, und ob du gegebenenfalls nur von „passivem“ Einkommen leben willst, kann der Steuervorteil auch wegfallen. Vielleicht hast du während der Kapitalaufbauphase ein hohes Gehalt und bekommst zu den Kreditzinsen, die du steuerlich geltend machen kannst, vom Finanzamt fast fünfzig Prozent „dazu“. Dann beziehst du als Early Retiree aber plötzlich kein Gehalt mehr. Ein Einkommensstrom kommt vielleicht aus über die Kapitalertragssteuer mit 25% plus Solidaritätszuschlag versteuerten Dividenden oder Kursgewinnen. Einer aus einer steuerfrei ausgezahlten Kapitallebensversicherung. Und nur der Rest aus ein oder zwei Wohnungen, für die noch Kredite laufen. Dann liegt dein persönlicher Steuersatz wahrscheinlich im deutlich niedrigen Bereich der Progression. Du zahlst vielleicht fast gar keine Einkommenssteuern. Und wo nichts gezahlt wurde, wird auch nichts erstattet.
Es hilft, wenn du warten kannst
Jedenfalls bin ich beim scannen der Immobilienportale auf eine Wohnung gestoßen, die als Ferienimmobilie innerhalb einer Hotelanlage betrieben wurde. Charmantes Objekt in einem Ort, in den wir uns Ende der 1990er-Jahre schon einmal angesehen hatten, als die ersten Sanierungswellen durch die ostdeutschen Bäder rollten und Projektentwickler dort Angebote machten.
In diesem Fall war sehr interessant, dass die Wohnung von zwei Maklern angeboten wurde – und zwar mit einem nicht unerheblichen Preisunterschied. Was wir nicht wussten: nur der eine Makler, der mit dem höheren Preis, war vom Eigentümer beauftragt. Da sich aber der niedrigere Preis mental bei uns verankert hatte, war diese psychologische Benchmark sehr hilfreich in der Verhandlung. Wir hatten dann noch den zusätzlichen Vorteil, dass der Verkäufer gerne schnell verkaufen wollte und wir nicht kaufen mussten. Wenn man Wohnungen als Kapitalanlage kaufen will, sollte man da auch so rational wie möglich drangehen. Es gibt immer wieder Gelegenheiten. Sich so in eine Vermietungsimmobilie zu verlieben, dass man sie dann unbedingt haben will, führt wahrscheinlich eher nicht zu einem besonders guten Einkaufspreis.
Verpachtung an Hotelbetreiber
Wir haben bei der Wohnung den laufenden Pachtvertrag übernommen. Grundsätzlich könnten wir die Vermietung auch selber übernehmen oder über eine Service-Agentur vergeben, wenn die Mindestvertragsdauer abgelaufen ist. Das werden wir uns wahrscheinlich auch im Vergleich mal anschauen.
Interessant am aktuellen Modell ist, dass es eine Art Net-Lease ist. Das heißt sowohl alle laufenden Betriebskosten der Anlage als auch die Instandhaltung werden vom Pächter übernommen. Und im Normalfall geht der Aufwand auf unserer Seite gegen Null. Das wäre bei der separaten Vermietung als Ferienwohnung wahrscheinlich selbst dann anders, wenn ein Dienstleister das Gros der notwendigen Tätigkeiten übernimmt. Aber am Ende ist es eine Abwägung aus Aufwand und Ertrag.
So, und jetzt sehe ich, dass ich schon mit den ersten beiden Wohnungen die 1.000 Worte-Schallmauer geknackt habe. Da packe ich die beiden anderen doch einfach mal in einen zweiten Post. Das war’s also für heute.
Katrin / Financial Independence Rocks.
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