Immobilien

Und noch ein Immo-Problem: WEG tappt in Umsatzsteuerfalle

WEG tappt in Umsatzsteuerfalle

Kennst du das: wenn irgendwo schon der Wurm drin ist, dann kommt immer noch etwas on top. So wie gerade bei unseren vermieteten Immobilien. Was jetzt bei unserer Wohnung in Köln passiert ist, solltest du auf jeden Fall lesen, wenn du dich für Direktinvestitionen in Mietwohnungen interessierst.

 

Gut eingekauft

Eigentlich ist bei dieser Wohnung alles tutti: wir haben sie 2010 gekauft, wesentliche Sanierungen des Gebäudekomplexes aus den 1980ern waren gemacht, und wir trafen auf einen motivierten Verkäufer in Kombi mit einem Makler, der das goldene System entdeckt hatte, die von ihm vermarkteten Wohnungen virtuell nur auf seiner eigenen Website und nicht auf den einschlägigen Immobilien-Portalen zu vermarkten. Außerdem waren kleine Apartments damals nicht besonders begehrt.

Für uns passte das super: Wir konnten zu einem günstigen Kurs eine Wohnung kaufen, die ich während der Woche erst selbst genutzt habe, statt auf der gegenüberliegenden Straßenseite weiter Miete zu zahlen. Mittelfristig wollten wir die Wohnung vermieten. Aufgrund der Lage ist sie sowohl für Berufspendler als auch Studenten interessant – oder auch für Berufsanfänger, die erstmal nicht so “groß” wohnen wollen.

(Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung würde ich immer darauf achten, dass sie für unterschiedliche Zielgruppen interessant ist. Das erhöht die Vermietungssicherheit, und sollte sich auch im Fall eines Wiederverkaufs positiv auswirken).

 

Steuerliche Abschreibungen gibt es nicht ohne Grund

Das klappt auch wunderbar, inzwischen sind genau solche Apartments wieder sehr begehrt. Und selbst in Corona-Zeiten gab es keine Probleme einen Nachmieter zu finden, nachdem der letzte Mieter zu Ende Juni gekündigt hatte. In den vergangenen Jahren wurden letzte Sanierungsarbeiten an der Fassade ausgeführt. Bei so großen Projekten werden nach meiner Erfahrung meistens trotz angesammelter Instandhaltungsrücklage noch Sonderumlagen fällig.

Deshalb sollte man die steuerlichen Abschreibungen aus meiner Sicht auch nicht zu lässig als reine Buchwerte betrachten. Es gibt schon einen realen Grund, warum man als Vermieter einen Wertverlust der Substanz geltend machen kann. Wenn man das Gebäude so erhalten will, dass der Wert tatsächlich mindestens mit der Inflation Schritt hält, werden im Laufe der Zeit Investitionen notwendig. Die muss man einkalkulieren. Bei einer kleinen Wohnung von den absoluten Beträgen her aber meist überschaubar.

 

Das Extra-Cash-Flow-Element

Bei dieser Wohnung gibt es auf der Cash-Flow-Seite noch einen besonderen Benefit. In der Anlage befindet sich eine Tiefgarage. Man muss sich im Einzelfall  anschauen, ob man dies bei einer Immobilie eher als Plus oder Minus bewerten will. Hier ist die Besonderheit, dass die Eigentümergemeinschaft schon lange vor unserem Kauf entschieden hatte, die Tiefgarage komplett an einen Betreiber zu verpachten, der die Vermietung auf eigene Rechnung und Risiko übernimmt.

Das hat für uns mehrere Vorteile: klar, wir müssen uns nicht selber um die Vermietung kümmern. Und der “gefühlte” Mietpreis wird nicht durch einen Tiefgaragenplatz höher, den unsere Zielgruppe möglicherweise in dieser zentralen Lage gar nicht braucht. Gleichzeitig gibt es aufgrund der zentralen Lage grundsätzlich eine große Nachfrage an Dauerstellplätzen, die wahrscheinlich auch nicht so schnell verschwinden wird.

 

Die Vermietung von Stellplätzen ist umsatzsteuerpflichtig

Die auf unsere Einheit umgelegten Einnahmen aus der Verpachtung müssen wir bei unserer Steuererklärung natürlich berücksichtigen. In Bezug auf den Cash-Flow sorgen sie aber dafür, dass das monatliche Hausgeld sehr niedrig ist. Und wie gesagt ist es komfortabel, dass die Vermietung der Parkplätze und die damit verbundenen Umsatzsteuerbelange professionell gehandelt werden und wir selber damit keinen Aufwand haben.

Leider ist in der Praxis aber irgendwo zwischen Eigentümergemeinschaft und WEG-Verwaltung die Problematik untergegangen, dass die Vermietung von Stellplätzen umsatzsteuerpflichtig ist. Ein ziemlicher Blooper. Aufgefallen ist das dem neuen Verwalter, der seit Anfang des Jahres für die WEG tätig ist. Die alte Hausverwaltung war 2017 von der Vonovia übernommen worden. Deren Service- und Qualitäts-Level war zumindest bei dieser Verwaltungstätigkeit ein neues Low in unserer Vermieterkarriere. Mit diesem Eindruck waren wir nicht allein, deshalb der Verwalterwechsel.

 

Steuern nicht gezahlt: keine gute Idee

Der Vonovia scheint das Problem der nicht abgeführten Umsatzsteuer nicht aufgefallen zu sein, dem neuen Verwalter schon. Das ist leider keine Bagatelle, da hier sofort der Bereich der Steuerhinterziehung berührt ist. Mit entsprechenden Strafzahlungen. Und die nicht abgeführten Umsatzsteuern bleiben natürlich geschuldet. Also: big shit!

Was macht die Verwaltung in so einem Fall richtigerweise: sie holt sich fachanwaltlichen Rat. Und steuerberaterlichen, um die Dimension der Malaise zu schätzen. Wie du dir denken kannst: schon das nicht billig. Da es sich um ein laufendes Verfahren handelt, schreibe ich hier nichts zu den Details. Aber du kannst dir denken, dass für die Gesamtgemeinschaft ein erheblicher Betrag im Raum steht.

 

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Ein Teil davon sind Kosten für die Beratung und Abwicklung und die tatsächlich geschuldeten Steuern. In der Folge werden natürlich auch Regreß-Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den früheren Verwalter geprüft. All diese Kosten werden wir steuerlich geltend machen können. Aber im ersten Schritt mussten wir für die kurzfristig fällige Sonderumlage Geld aus unserer eigenen Rücklage entnehmen – da dies Problem überraschend aufgetreten ist, wurde logischerweise von der WEG hierfür keine Rücklage gebildet.

Und das ist ein zweiter Grund, warum ich diesen Fall hier teile: einmal wegen der nicht offensichtlichen Umsatzsteuer-Problematik. Mir als Privatperson war klar, dass die separate Vermietung von Parkplätzen umsatzsteuerpflichtig ist. Deshalb wäre ich niemals auf die Idee gekommen, dass Profis in einer Hausverwaltung dieser Fehler unterläuft. Wenn ich noch einmal so einen Fall hätte, würde ich mir den Pachtvertrag zeigen – in dem müsste die Umsatzsteuer ausgewiesen sein – und mir vom Verwalter bestätigen lassen, dass die WEG die eingenommenen Umsatzsteuern auch tatsächlich an das Finanzamt abführt.

 

Entscheidend bei Immobilien: Liquidität, Liquidität, Liquidität

Unabhängig von der Sache zeigt auch diese Geschichte wie wichtig eigene Rücklagen für den Anteil am Gesamtobjekt – und nicht nur für die eigene Wohnung – sind. Ja, kann sein, dass jahrelang keine großen Zahlungen anfallen. Wir haben als Vermieter fast zwanzig Jahre lang praktisch keine außerordentlichen Events und Sonderumlagen gehabt. Obwohl keine von unseren Wohnungen beim Kauf ein Neubau war.

Interessanterweise sind die großen Kostenblöcke aufgetreten, seit ich aus meinem Angestelltenjob ausgestiegen bin. Ohne entsprechende Liquidität wäre das eine ziemlich ungünstige Kombi. Und je nachdem, welches weitere steuerpflichtige Einkommen du hast, schlagen diese Ausgaben in so einem Fall real voll durch. Sprich, je weniger Steuern du sowieso schon zahlst, desto weniger “Zuschuss” bekommst du vom Staat zu deinen Kosten als Vermieter. Das musst du bei deiner Cash Flow Planung berücksichtigen.

 

Wie willst du im (early) Retirement mit dem Kostenrisiko umgehen?

Du verdienst aktuell überdurchschnittlich gut, gehörst eher zur frugalen Fraktion, hast dein Zielvermögen mit der 4%-Regel berechnet (was du zur 4%-Regel beachten solltest, kannst du hier lesen), und planst, im (early) Retirement kein weiteres Einkommen aus einer anderen Tätigkeit zu erzielen? Trotzdem willst du die Stärken einer Direktinvestition in Immobilien beim Vermögensaufbau nutzen?

Dann würde ich mir rechtzeitig überlegen, ob ich das Kostenrisiko dauerhaft tragen möchte. Falls nicht, könnte ein steuerfreier Verkauf nach mindestens 10 Jahre Haltedauer (aktuelle steuerliche Regelung) und eine Umschichtung in ein ETF-Portfolio mit Immobilienanteil eine Alternative sein.

Falls du Vermietung nicht nur als einen Einkommensstrom innerhalb deiner Assets siehst, sondern Immobilien-Unternehmer in größerem Stil werden willst, sieht das ganze noch mal anders auch. Da brauchst du natürlich auch Rücklagen, aber du behältst die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Mein Tipp wäre trotzdem, nicht zu stark zu hebeln, und dein Risiko- deinem Erfahrungsprofil anzupassen. Also immer sutsche angehen lassen, wie wir hier im Norden sagen 🙂 .

Katrin / Financial Independence Rocks!

 

 

 

 

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