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Sind Immobilien der neue Bitcoin?

Sind Immobilien der neue Bitcoin?

Was, Immobilien sollen der neue Bitcoin sein, das meine ich doch nicht ernst, oder?

Nein, das ist natürlich überzogen und der Vergleich hinkt auch generell. Aber es gibt aktuell in Deutschland eine Entwicklung im Umfeld von Immobilieninvestments, die ich kritisch sehe. Ich gehe davon aus, dass du auf diesem Blog liest, weil du Möglichkeiten suchst, deine persönlichen Finanzen zu optimieren und dir gehaltsunabhängige Einkommensströme zu schaffen. Deshalb möchte ich meinen Eindruck hier mit dir teilen, und du kannst dir dann selber eine Meinung bilden.

Grundsätzlich sind Immobilien eine spannende Möglichkeit, um sich ein (zusätzliches) Einkommen zu schaffen. Die Basics dazu habe ich für dich in diesem Post zusammen gefasst. Mieteinnahmen sind auch ein wesentlicher Bestandteil unseres eigenen gehaltsunabhängigen Einkommens. Wir sind selber eher zufällig in diese Art der Kapitalanlage eingestiegen, nachdem die 2,5-Zimmer- Wohnung, die wir ursprünglich gekauft hatten, mit Kind und Au-pair zu klein wurde.

Wir haben die Wohnung dann vermietet. Mein Mann und haben beide Interesse an Architektur und Spaß an Interior Design, und mein Mann hat schon als Kind Bauarbeiter „gestalkt“ und sich dabei super handwerkliche Fähigkeiten angeeignet hat. So haben wir über die Jahre latent nach weiteren Objekten geschaut und vermieten inzwischen vier Wohnungen an unterschiedlichen Standorten und mit unterschiedlichen Konzepten. Hierzu schreibe ich auch noch mal einen detaillierteren Post.

 

Zum Immobilien-Millionär per Youtube

Was ist also das Problem? Mir fällt auf, dass sich gerade in den letzten ein, zwei Jahren im deutschsprachigen Internet ein ziemlicher Hype um das Thema Immobilien als Kapitalanlage aufgebaut hat. Ich sehe das besonders bei Youtube. Du findest dort inzwischen jede Menge Videos zum finanziell frei werden mit Immobilien.

Dazu gibt es die obligatorischen Bücher à la „Wie ich mit 0 Euro Eigenkapital in drei Jahren zum Immobilien-Multi-Millionär wurde“. Und die erfolgreichen (?) Immobilien-Investoren interviewen sich auch gerne gegenseitig auf ihren Kanälen oder holen andere Youtube-Koryphäen wie Verkaufs- oder Motivationstrainer mit vor die Kamera, deren Produkte dann natürlich auch verlinkt werden.

Auch wenn es diese offensichtliche  Sales- und Network-Marketing-Seite gibt, kann man natürlich nützliche Infos aus den Beiträgen ziehen, wenn man sich näher mit Immobilien als Kapitalanlage beschäftigen will. Und sicher gibt es unter den Youtubern auch wirklich einige, die sich ein relevantes Immobilien-Vermögen oder signifikanten Cashflow aus Immobilien erarbeitet haben. Aber auf Blogs, in Youtube-Videos und in den Kommentaren dazu werden sehr häufig undifferenziert Strategien als “für jeden“ kopierbar propagiert und multipliziert, die ich für ziemlich riskant halte.

 

Ist eine 100%+-Finanzierung wirklich immer so super?

Ich mach mein Störgefühl mal am Thema Finanzierung deutlich: oft wird geradezu hochgefeiert, die Immobilie(n) zu 100% zu finanzieren oder sogar die Kaufnebenkosten noch mitzufinanzieren. So eine Finanzierung werden die meisten inzwischen gar nicht mehr so einfach bekommen, da die Kreditvergaberichtlinien verschärft wurden. Das kann ich aus eigener Erfahrung bestätigen: Sowohl uns als auch Freunden ist im vergangenen Jahr aufgefallen, dass die formalen Anforderungen bei Finanzierungsanträgen selbst bei sehr guter Bonität gegenüber früher deutlich gestiegen sind. Unabhängig hiervon muss die Finanzierung aber auch zur Strategie passen. Hier muss man eigentlich auch – genau wie bei Investments in Aktien – zwischen Spekulation und Investition unterscheiden.

Du könntest als privater Immobilien-Spekulant die Strategie verfolgen, ein Objekt, z.B. ein Mehrfamilienhaus, mit möglichst wenig Eigenkapital zu kaufen und nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei mit Gewinn (nach Ablösung des Kredits) zu verkaufen. Dazu sollte die Miete real kostendeckend sein, sonst zahlst du während der Haltezeit drauf. Und der Preis muss innerhalb von 10 Jahren adäquat zum Risiko steigen, das du mit der 100-110%-Finanzierung eingegangen bist. Solche Objekte sind in der aktuellen Marktlage sehr schwer zu finden. Und du generierst damit auch keine nachhaltigen Einkommensströme, die dein Gehalt ersetzen.

 

Investieren für Cash-Flow

Dazu wäre eine andere Strategie erforderlich: hier muss das beliehene Objekt, z.B. eine Wohnung, einen möglichst hohen monatlichen positiven Cashflow produzieren, d.h. die Miete muss nachhaltig Kreditzinsen, Tilgung und alle weiteren Kosten decken, die die Wohnung verursacht. Dann zahlt dein Mieter im Zeitverlauf die Wohnung sozusagen für dich ab. Hier reden wir aber bei einer aktuell typischen Tilgung von 2% über einen Zeitraum von deutlich über 30 Jahren.

Beim heutigen Zinsniveau kannst du eine grobe Faustformel ansetzen, die von 2% Kreditzinsen, 2% Tilgung und 2% weiteren Kosten ausgeht (für Instandhaltungsrücklage der Wohnungs-Eigentümergemeinschaft, eigene Rücklage für das Sondereigentum, Mietausfall etc.). In diesem Fall würdest du mit einer Mietrendite von 6% nur die Kosten decken, du brauchst also eigentlich ein Objekt mit einer höheren Mietrendite.

Und hier läufst du wieder in eine ähnliche Problematik wie im ersten Beispiel. In den Top-Städten und -Standorten, in denen du relativ sicher sein kannst, deine Wohnung kontinuierlich vermietet zu bekommen und die Miete auch an steigenden Kosten anpassen zu können, sind Mietrenditen von mehr als 6% aktuell unrealistisch. Solche Objekte findest du z.B. an strukturschwächeren Standorten oder an Standorten mit schwierigem Mieter-Klientel. Diese Standorte bringen dann aber auch entsprechende Risiken mit sich. Das heißt nicht, dass man an solchen Standorten kein Geld verdienen kann. Dann sollte man als Anfänger aber nicht zusätzlich noch ein hohes Finanzierungs-Risiko eingehen.

 

Denkfalle Eigenkapital-Rendite

Und da bin ich wieder beim Einsatz von Eigenkapital. Je weniger Eigenkapital du bei einem Immobilienkauf einbringst, desto höher ist deine Eigenkapitalrendite, das ist ja simple rechnerische Logik. Dieser Punkt wird dann in den einschlägigen Kanälen und Kommentaren auch immer gehyped. Was dabei nicht gesagt wird ist, dass deine Eigenkapitalrendite schon mit der ersten Tilgung wieder sinkt, denn die Tilgung erhöht ja dein Eigenkapital an der Wohnung Monat für Monat, bis dir am Ende die abgezahlte Wohnung ganz gehört. Dann beträgt dein Eigenkapitalanteil an der Wohnung 100% und die Eigenkapitalrendite entspricht auch nur noch der Mietrendite abzüglich aller Kosten. (Ja, ich weiß, dass man auch mit einer kompletten Tilgungs-Aussetzung arbeiten kann. Aber das sprengt hier den Rahmen).

Erst dann erreichst du auch den Zeitpunkt, an dem du den vollen Einkommensstrom aus deiner Investition heben kannst. Also in der oben angenommenen Finanzierungs-Situation nach deutlich über 30 Jahren. Während dieser Zeit kann noch die für den Cash-Flow ungünstige Situation entstehen, dass du schon einen Buchgewinn erzielst, den du mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern musst, obwohl du immer noch die – vielleicht bei gestiegenen Zinsen sogar höhere – Kreditrate zahlst. Dadurch kann aus einem positiven Cash-Flow vor Steuern ein negativer Cash-Flow nach Steuern entstehen.

Wenig Eigenkapital einzusetzen ist per se weder gut noch schlecht, aber aus meiner Sicht werden häufig auch wieder spekulative und Investitions-Strategien vermischt. Vom für Immobilien immer betonten Kredithebel kannst du am meisten profitieren, wenn du ihn spekulativ nutzt. Oder auch, wenn du dir tatsächlich ein Immobilien-Unternehmen aufbauen willst, das dann rechtlich und steuerlich aber nicht als private Vermögensanlage läuft.

 

Cashflow versus Eigenkapital versus Fremdkapital

Wenn du dir aber privater als Investor über Mieten realistisch ein Einkommen aufbauen willst, von dem du z.B. schon nach 15-20 Jahren leben kannst, musst du so viel Eigenkapital pro Objekt einbringen, dass die Kredite in diesem Zeitraum getilgt sind. Oder du musst ein Portfolio mit so vielen Wohnungen aufbauen, dass insgesamt trotz der noch laufenden Kredite ein genügend großer Cash-Flow-Überschuss entsteht. In diesem Video (kein Affiliate-Link) ist das gut illustriert (aber Achtung, auch hier lauert eine Denkfalle: das “Einkommen” behält bei Anpassungen an die Inflation trotzdem nur die Kaufkraft von heute, denn deine Lebenshaltungskosten steigen über die Jahre ja genau so mit der Inflation). Und auch da stellt sich die Frage, wie weit ein schneller Portfolio-Aufbau für einen Investor, der keine Erfahrungen im Immobilienbereich hat, von Bankseite überhaupt finanziert wird.

Ein Portfolio von bis zu 1 Million Euro Immobilienwert sollte bei sehr gutem Einkommen aus Festanstellung und entsprechender Bonität möglich sein. Um aus dem Cash-Flow bei noch laufenden Krediten finanziell frei zu werden, ist das aber wahrscheinlich nicht ausreichend. Darüber hinaus kann es in dieser Konstellation Schwierigkeiten bei der Verlängerung der Kredite geben, falls du deine Festanstellung schon aufgegeben hast, wenn die Zinsbindungen ablaufen. In jedem Fall ist die Variante mit hohem Fremdkapitaleinsatz riskant, weil du die Kredite langfristig bedienen musst.

 

Erst lernen, dann hochskalieren – nicht umgekehrt

Insofern finde ich es auf der einen Seite unverantwortlich, auf der anderen Seite gefährlich naiv, wenn so aggressive Wachstumsstrategien als einfacher Weg zur finanziellen Unabhängigkeit multipliziert und für bare Münze genommen werden. Es gibt auch unter den Youtubern und Bloggern einige, bei denen ich mich frage, ob sie ihr persönliches Risiko nicht selber unterschätzen.

Wenn z.B. Wohnungen im ländlichen Raum in Ostdeutschland gekauft werden, ohne überhaupt selbst zu besichtigen, nur weil die aktuelle Mietrendite sehr attraktiv ist, finde ich das extrem fahrlässig. Und zwar ehrlich, aber auch erstaunlich, wenn eigentlich absehbare Probleme doch zu überraschen scheinen. Lerneffekt für mich wäre, als nebenberuflicher Immobilieninvestor nicht gleich voll ins Risiko zu gehen, sondern eine Nummer kleiner anzufangen, wie jeder Fehler zu machen, und erst dann Gas zu geben, wenn man eigene Erfahrungen hat. Verkauft sich natürlich nicht so sexy.

Also, zurück zum Ausgangspunkt dieses Posts – wir sind bei Immobilien noch nicht im Bereich des Bitcoin-Hypes angekommen, aber vielleicht schon in so etwas wie einer sprichwörtlichen „Dienstmädchen-Hausse“ (auch wenn die sich eigentlich auf den Aktienmarkt bezieht). Das sollte dich auf keinen Fall davon abhalten zu schauen, ob Immobilien für dich eine interessante Einkommensquelle sein könnten. Aber lass deinen gesunden Menschenverstand angeschaltet :-).

Financial Independence Rocks!

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2 Comments

  • Avatar
    Reply
    Heiko
    January 11, 2019 at 5:08 pm

    Ich glaube, dass viele der Propheten einer aggressiven Immobilienstrategie einfach Glück hatten. In der Rückschau ist alles prima gelaufen, dass es auch in der Gosse hätte enden können, wird nicht weiter beleuchtet, auch wenn es Beachtung verdienen würde. Wenn man bei den Immobilen hohe Risiken geht, dann ist die Distanz zu Kryptowährungen nicht so groß, wie man annehmen würde und man läuft Gefahr, dass das Betongold einem um den Hals hängt, während man versucht den Kopf über Wasser zu halten.

    • Financial Independence Rocks!
      Reply
      Financial Independence Rocks!
      January 11, 2019 at 5:22 pm

      Hallo Heiko,

      vielen Dank für Deinen Kommentar – und ja, auch in dem Bereich gibt es sicher einen “Survivorship Bias”, das sollte man nicht außer acht lassen.

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