Risiken von Rendite-Immobilien (3) – Rund um den Mieter

Dies ist Teil 3 meiner Serie, in der ich meine Erfahrungen und Gedanken zu den Risiken von Rendite-Immobilien mit dir teilen möchte. Teil 1 findest du hier, Teil 2 hier.

Heute geht es darum, welche Risiken für deine Investition in eine Immobilie vom Mieter ausgehen. Ich würde das nicht überdramatisieren. Wir selber haben auch noch keine gravierend schlechten Erfahrungen gemacht. Aber es ist wichtig, dass du weisst, welche Probleme sich ergeben könnten. Dann kannst du darauf achten, sie so weit wie möglich auszuschließen.

Auch hier wieder: ich bin kein professioneller Finanz-, Immobilien oder Steuerberater. Inform dich selber breit und zieh vor einer Investition  im Zweifelsfall einen entsprechenden Spezialisten dazu.

Und jetzt Butter bei die Fische (abgefahrener Ausdruck, oder?).

 

Vertragspartner Mieter

Wenn du Wohnungen oder ganze Häuser vermietest, hast du optimalerweise nette Mieter und bist selber ein angenehmer Vermieter. Der Mieter ist dein Vertragspartner und hat – so wie du – bestimmte Rechte und Pflichten. Gerade in Deutschland hat er eher mehr Rechte als du. Und aktuell sieht es nicht so aus, als würde unser Land vermieterfreundlicher werden. Falls du selber in einer Mietwohnung wohnst, hat das für dich ja auch Vorteile.

Für eine mieterfreundliche Gesetzgebung habe ich auch bis zu einem gewissen Grad Verständnis, da Wohnen ein Grundbedürfnis ist und sich eben nicht jeder leisten kann, im Eigentum zu wohnen. Und ich kenne im Vergleich die Situation in UK, um nur in Europa zu bleiben, die ich deutlich zu vermieterfreundlich finde.

Aber wie auch immer man dazu steht: wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, wirst du im Normalfall nachhaltig einen Gewinn erzielen wollen – du trägst ja auch die Risiken, um die es in dieser Post-Serie geht. Und deshalb ist es in deinem legitimen Interesse, dass dein Mieter (ich spar mir jetzt mal die politisch korrekten Multi-Varianten) die Miete auch dauerhaft zahlen kann. Das sollte natürlich auch in seinem eigenen Interesse sein.

 

Mieterauswahl

Schon die Gegend, in der deine Immobilie liegt, zieht wahrscheinlich ein bestimmtes sozio-demographisches Mieterpotential an. In strukturschwachen Gegenden gibt es eine höheres Risiko arbeitslos zu werden. Wenn du an Studenten vermietest, hast du wahrscheinlich relativ viel Fluktuation, das heißt, du mußt häufiger neue Mieter suchen. Und wenn du eine Luxuswohnung in Toplage anbietest, ist das Mieterklientel vielleicht entsprechend anspruchsvoll sein – was mit einem höheren Zeitaufwand in der Betreuung verbunden sein kann.

Überleg dir also schon vor dem Kauf, für welche Zielgruppe(n) die Wohnung in Frage kommt, und ob das für dich passt. Du solltest auch sicher sein, dass du überhaupt Lust hast, dich selber um die Mieter zu kümmern. Ansonsten fährst du besser damit, diese Aufgaben in die Sondereigentumsverwaltung abzugeben. Du musst dann die entsprechenden Kosten in deiner Rentabilitäts-Kalkulation berücksichtigen.

 

Makler oder nicht

Das gilt auch schon für die Mietersuche und -Auswahl. Wenn deine Kapitalanlage-Immobilie nicht an deinem eigenen Wohnort ist, würde ich im ersten Schritt auf jeden Fall Kosten für einen Makler mit einplanen. Zwingend erforderlich ist der Makler nicht. Du kannst die Wohnung selber inserieren, Und Standard-Mietverträge gibt’s zum Beispiel über die Haus- und Grundeigentümer-Verbände wie Haus und Grund (kein Affiliate-Link)

Der Makler hat wahrscheinlich einen etablierten Prozess aus dem du lernen kannst, eine Vorlage für die Selbstauskunft und vielleicht noch Zugriff auf Spezial-Datenbanken zu Bonität bzw. dem Mietausfallrisiko. Aber auch da: Vorlagen und eine Riesen-Menge an weiteren Infos kannst du auch selber im Internet recherchieren.

 

Wichtige Unterlagen

Welche Unterlagen sind aus meiner Sicht wichtig oder sinnvoll? Auf jeden Fall eine Mieter-Selbstauskunft mit Gehaltsnachweis (üblicherweise letzte drei Monate) und eine Schufa-Auskunft. Es gibt Vermieter, die eine Bestätigung des Arbeitgebers einfordern, dass das Arbeitsverhältnis ungekündigt ist (ist mir mal passiert, haben wir selber noch nicht gemacht). Sinnvoll finde ich eine Bestätigung des vorherigen Vermieters, dass alle Mietzahlungen geleistet wurden.

Bei selbständigen Mietinteressenten kann das Einkommen über den letzten Jahresabschluss vom Steuerberater bestätigt werden. Und wenn ein potentieller Mieter ALG-II-Bezieher ist, kannst du prüfen, ob die Miete direkt vom Jobcenter an dich gezahlt werden kann.

Beim Prüfen der Unterlagen würde ich schauen, dass die Miete im Verhältnis zum Nettoeinkommen nicht zu hoch ist. Ich persönlich denke, dass 30-40% nicht überschritten werden sollten. Das entspricht auch dem relativ aktuellen Durchschnitt in Deutschland. Bei überproportional hohen Mieten in Großstädten ist das vielleicht hart, aber wie schon oben gesagt auch im Interesse des Mieters.

 

Eine zusätzliche Bürgschaft?

Wenn das eigene Einkommen des potentiellen Mieters nicht ausreicht oder er gar kein Einkommen bezieht, z.B. im Fall eines Studenten, kann ein Dritter für die Mietzahlung bürgen. Über diese Situationen hinaus würde ich mich wahrscheinlich auch schwer tun. Aber da tickt jeder anders. Falls jemand für die Miete bürgt, müssen dessen Einkommen und Bonität natürlich auch passen.

Und, Tip von jemandem, der mir mal eine Wohnung vermittelt hat: Direkt mit dem Bürgen Kontakt aufnehmen. Der hatte einen Fall, in dem ein Student eine von seinem Großvater unterzeichnete Bürgschaft vorgelegt hat – nur leider wusste der Großvater auf Nachfrage nichts davon…

 

Die Mietkaution

Es gibt eine Sicherheit, die du auch auf jeden Fall vereinbaren solltest: die Mietkaution. Wir haben das am Anfang unserer möblierten Kurzzeitvermietung nicht gemacht und hatten mit einem Mieter Schwierigkeiten, dazu unten mehr. Die Mietsicherheit darf bis zu drei Monats-Kaltmieten betragen.

Du kannst dir die Kaution “bar” zahlen lassen oder aber auch eine Kautions-Bürgschaft (z.B. der Hausbank des Mieters) vereinbaren. Ich finde die Kautionsbürgschaft unkomplizierter, da du verpflichtet bist, die Barkaution getrennt von deinem eigenen Vermögen anzulegen und zu verzinsen. Es gibt auch noch die Variante des Kautionssparbuchs – kenne ich auch nur durch den Vermieter, der sich auch das ungekündigte Bestehen des Arbeitsverhältnisses hat bestätigen lassen – maximal aufwendig für den Mieter, einfach für den Vermieter.

In Kombination mit einem Miet-Bürgen ist wichtig zu wissen, dass die Gesamtbürgschaft nicht mehr als maximal drei Monats-Kaltmieten betragen darf. Das habe ich neulich auch zum ersten Mal gelesen, scheint aber tatsächlich aktueller Stand der Rechtsprechung zu sein. Aus meiner Sicht ist das nicht in Ordnung, da so für dich als Vermieter im Worst Case durch die Bürgschaft  eben nicht dein gesamter Schaden gecovered wäre. In so einem Fall kannst du dann nur hoffen, dass der Bürge fair ist, und unabhängig von der Rechtslage zur übernommenen Verantwortung steht. Es gibt zwei Ausnahmen, die man sich genau anschauen sollte, wenn man einen Bürgen einbeziehen möchte.

 

Unser am wenigsten geliebter Mieter

So, und jetzt wie schon angedeutet noch mal ein bisschen aus dem persönlichen Nähkästchen: Wir hatten zum Glück noch nie einen Fall von Mietnomaden. Aber einen Mieter, der wohl schon sehr bewusst Wohnungen angemietet hat, die er sich eigentlich nicht leisten konnte. Er war freier SAP-Berater und mit unserem jetzigen Erfahrungsstand hätten wir uns seine Einnahmen-Situation dokumentieren lassen. Aber wir hatten bis dahin nur äußerst angenehme und im positiven Sinne interessante Mieter, da waren wir natürlich auch verwöhnt.

Wie wir später gehört haben, hatte unser spezieller Freund in unserem Objekt vorher schon eine andere Wohnung gemietet, wohl auch nicht zur vollen Begeisterung des Vermieters. Jedenfalls verzögerten sich die Mietzahlungen regelmäßig. Oder es kamen auf Anmahnung nur Teilzahlungen.

Das schärfste war, dass mehrmals seine Freundin für ihn ausstehende Beträge überwiesen. Nein, stimmt nicht: das schärfste war, dass ihn unsere Reinigungskraft einmal trotz vorheriger Ankündigung des Reinigungstermins mit einer Prostituierten in der Wohnung vorfand. Die dann wohl unverrichteter Dinge sehr verärgert aus dem Apartment stürmte. Also die Prostituierte, nicht unsere Reinigungskraft…

 

Was tun, wenn die Miete nicht eingeht

Ich würde dir empfehlen, bei Mietzahlungsverzug den Mieter persönlich zu kontaktieren und ihm dann auch direkt eine Mahnung mit entsprechender Fristsetzung zu schicken. Du musst in deinem eigenen Interesse sicherstellen, dass du den Mahnprozess formal korrekt durchführst, damit du auch wirksam eine Kündigung aussprechen kannst, wenn es denn nötig werden sollte.

Vielleicht hat der Mieter nur ein kurzfristiges Liquiditätsproblem. Dann wäre es natürlich besser, wenn er sich rechtzeitig selber bei dir meldet. Wenn dies einem guten und normalerweise zuverlässigen Mieter passiert, finde ich es völlig okay, ein Arrangement zu finden, das für beide Seiten funktioniert.

 

Lass dich nicht ausnutzen

Aber es gibt eben auch Mieter, die nicht zuverlässig sind, und ganz bewusst versuchen, ihre eigenen finanziellen Probleme zu deinen zu machen. Da solltest du nicht mitspielen. Wir haben im oben geschilderten Fall zwar am Ende alle Mietzahlungen bekommen. Aber wir mussten die Wohnung komplett neu streichen, weil der Mieter dort geraucht hat, obwohl dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde (kann man in einer normalen Mietwohnung nicht ausschließen. Bei der möblierten Kurzzeit-Vermietung sind wir davon ausgegangen, dass das geht, weil Hotels das auch so regeln können).

Unser spezieller Freund hatte zwar – natürlich – zugesagt, uns die Kosten zu erstatten. Nachdem er in einer buchstäblichen Nacht- und Nebelaktion aus der Wohnung verschwunden war, kam aber exakt gar nichts mehr. Stattdessen hat er uns ein paar Koffer hinterlassen. Leere Koffer. Wobei das vielleicht sogar eher gut war. Im Vergleich zu von echten Mietnomaden verwüsteten Wohnungen war das komplett harmlos. Und eben ein wichtiges Learning.

 

Umgang auf Augenhöhe

Also, du solltest, professionell an das Thema Vermietung heranzugehen, wenn du damit Geld verdienen willst. Ich sehe unsere Mieter als Geschäftspartner, denen ich ein gutes Produkt bieten möchte. Dafür will ich dann auch fair vergütet werden. So macht es für beide Seiten Sinn.

Das war der letzte Post zum Thema “Risiken rund um Kapitalanlage-Immobilien”. Ich hoffe, ich habe dich jetzt nicht verschreckt. Aber du siehst ja, selbst wenn es ab und an nicht rund läuft, finden wir auch weiterhin Vermietung ein gutes Modell, job-unabhängige Einkommenströme zu erzielen.

Also, du weißt jetzt schon richtig viel. Und wenn dich der Bereich auch reizt: anfangen, ausprobieren, und eigene Erfahrungen machen.

Katrin / Financial Independence Rocks.