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Risiken von Rendite-Immobilien (2) – Die Finanzierung

Risiken Kapitalanlage-Immobilien - Finanzierung

Dies ist der zweite Post in meiner kleinen Serie zu den Risiken, die du kennen solltest, wenn du mit Immobilien Einkommen aufbauen willst. Teil 1 findest du hier. Heute geht es um die Finanzierung.

Der übliche Hinweis vorweg: ich schreibe hier über meine eigenen Erfahrungen und Gedanken zum Thema und bin kein Finanz-Profi. Bevor du eine Investitions-Entscheidung triffst, solltest du dich breit informieren und dich bei Bedarf auch professionell beraten lassen.

 

Fremdkapital versus Eigenkapital

Wenn du eine Immobilie kaufst, wirst du wahrscheinlich nicht genug Rücklagen haben, um den Kaufpreis bar zu bezahlen. Du musst also einen Kredit für zumindest einen Teil des Kaufpreises aufnehmen. Das ist auch grundsätzlich kein Problem, denn anders als bei Konsumschulden steht dem Kredit ein realer Wert gegenüber. Da die Bank diese Sicherheit bei ihren Konditionen positiv berücksichtigt, sind Zinsen für Standard-Immobilienfinanzierungen günstiger als für einen Konsumkredit.

Wenn du die Immobilie nicht selber nutzen, sondern vermieten willst, ist es wirtschaftlich sinnvoll mit Fremdkapital zu arbeiten, und damit deine Eigenkapitalrendite zu erhöhen. Das ist der berühmte Fremdkapital-Hebel.

Da du den Kredit aufnimmst, um Einkünfte zu erzielen, kannst du die Zinsen als Kosten geltend machen. Sie mindern also deinen Gewinn.  Das ist besonders vorteilhaft, wenn du aktuell höhere Einkünfte – und damit einen höheren persönlichen Steuersatz – hast, als zum Zeitpunkt, wo du von den Mieten leben willst.

 

100%-Finanzierung?

Bei sehr guter Bonität kannst du bis zu 100% des Kaufpreises finanzieren. Es gibt auch Banken, die zusätzlich noch die Kauf-Nebenkosten finanzieren, also Kosten für Makler, Notar und die Grunderwerbsteuer. Allerdings ist das heute deutlich schwieriger geworden als noch vor einigen Jahren.

Und das ist unter Risikogesichtspunkten auch richtig. Grundsätzlich ist die Kreditrate um so höher, je größer der finanzierte Betrag ist. Wenn du eine möglichst niedrige Rate haben möchtest, kannst du versuchen, den Tilgungsanteil so weit wie möglich herunterzufahren. Dadurch verlängert sich aber die Laufzeit des Kredits.

Eine hohe Beleihung des Objekts, aber auch eine hohe Kreditrate oder die lange Laufzeit erhöhen das mit der Investition verbundene Risiko. Deshalb würde ich gerade als Einsteiger nicht zu viel Fremdkapital aufnehmen. In meinem Post “Sind Immobilien der neue Bitcoin” habe ich noch ein bisschen mehr dazu geschrieben, und auch warum ich einigen Content im Web hierzu sehr problematisch finde. Wenn du über eine sehr hohe Fremdkapital-Quote nachdenkst, lies dir den Post doch auf jeden Fall noch mal durch, bevor du dich entscheidest.

 

Kreditrate muss langfristig bedient werden können

Wichtig beim Durchspielen aller Szenarien ist, dass du die Kreditrate nachhaltig aus den eingenommenen Mieten begleichen kannst. Nur so kannst du dir den Fremdkapital-Hebel sinnvoll zunutze machen. Und das muss eben von der Kalkulation her funktionieren, auch wenn du mal eine zeitlang Leerstand hast, oder Instandsetzungen vorgenommen werden müssen.

Je knapper da der Abstand zwischen Miethöhe und Kredit ist oder je länger die Kreditverpflichtung läuft, desto höher ist auch dein Risiko, dass die Kalkulation dauerhaft nicht aufgeht. Du kannst bei der Miethöhe zwar im Schnitt mit einer Steigerungsmöglichkeit entsprechend der Inflation rechnen. Aber politische Entscheidungen wie die Mietpreisbremse oder auch die aktuell geplante Reform der Grundsteuer können dir einen Strich durch die Rechnung machen.

Und ähnlich wie im Fall der Aktienmärkte, wo viele begeisterte jüngere Anleger nur den stetigen Aufwärtstrend seit der Finanzkrise 2008/09 kennen, sind die Wertzuwächse der letzten Jahre auch im Immobilienbereich kein Selbstläufer. Es kann also mit den Preisen sehr wohl auch mal wieder nach unten gehen. Und für diesen Fall senkt ein nicht zu hoher Beleihungsgrad der Immobilie dein Risiko.

 

Zinsänderungsrisiko

Bei einer langen Laufzeit des Kredits kommt neben der allgemeinen Schwierigkeit, 40 Jahre plus in die Zukunft zu planen, das Zinsänderungsrisiko dazu. Was ist das? Wenn du nicht eine Volltilgung des Kredits mit der Bank vereinbarst, läuft der Kredit länger als die erste Zinsbindung, also der Zeitraum für den der verhandelte Zins gilt.

Üblicherweise werden die Zinsen für einen Zeitraum von 10 – 20 Jahren festgeschrieben. Du kannst aber auch eine Zinsbindung für 5 Jahre und bei einigen Banken auch bis 30 Jahre vereinbaren. Je länger die Bank sich bindet, desto höher der Zins, den sie dafür fordert.

Du musst also zwischen der höheren Kalkulationsssicherheit und den Kosten dafür abwägen. Es gibt auch Konstellationen, in denen es Sinn macht, eher kurze Zinsbindungen zu wählen. Wenn ein Kapitalanleger zum Beispiel auf eine starke Wertsteigerung der gekauften Immobilie in den nächsten fünf Jahren setzt, und bei Neubewertung der Immobilie zur Anschlussfinanzierung den Wertzuwachs als Eigenkapital für weitere Investitionen aus der Immobilie ziehen will. Aber das ist ein spekulativer Ansatz mit hohem Risiko. Und nach meinem persönlichen Empfinden keine gute Idee für Einsteiger.

(Es gibt auch Immobiliendarlehen mit variablem Zinssatz. Aber das sprengt den Rahmen dieses Posts.)

 

Worst Case für Anschlussfinanzierung rechnen

Wenn du eine Immobilie als langfristige Kapitalanlage kaufen möchtest, kannst du bei den aktuell niedrigen Zinsen sogar überlegen, die Zinsbindung für 15 oder 20 Jahre festzuschreiben. Rechne auf jeden Fall auch immer ein paar ‘worse’ und ‘worst case’ Szenarien für die mögliche Höhe der Zinsen und der Gesamtrate für die Restlaufzeit des Kredits nach Ablauf der Zinsbindung.

Ich müsste jetzt nachschauen, wie hoch genau die Zinsen beim Kauf unserer ersten Wohnung waren. Aber es werden knapp unter 7% gewesen sein. Bei der aktuellen Lage innerhalb des Euroraums gehe ich zwar eher nicht davon aus, dass die Zinsen kurz oder auch mittelfristig wieder ähnliche Höhen erreichen. Trotzdem: wenn die EZB ab Ende des Jahres anfängt, den Leitzins wieder zu erhöhen, steigt natürlich die Wahrscheinlichkeit, dass sich auch die Zinsen für Immobiliendarlehen nach oben entwickeln.

 

Kündigungsrecht nach BGB

Es gibt noch einen “Joker”, wenn du längere Zinsbindungsfristen abschließt als 10 Jahre: Du kannst ein Immobiliendarlehen nach 10 Jahren jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Das haben wir z.B. mit der Wohnung gemacht, die wir an ein Hotel verpachtet haben. Die hatten wir ursprünglich mit einer 15jährigen Zinsbindung finanziert.

Da die Zinsen inzwischen so stark gesunken waren, haben wir mit der Bank darüber gesprochen, welchen Zins sie uns anbieten würden, um den Kredit weiterzuführen, wenn wir von unserem BGB-Kündigungsrecht Gebrauch machen. Du kannst diese Möglichkeit also auch zur Verhandlung nutzen.

 

Spekulationsfrist

Und unter dem Aspekt “Risiko” gibt sie dir einen weiteren Vorteil. Normalerweise ist es so, dass du bis zum Ende der Zinsbindung auch daran gebunden bist, den Kredit weiter in Anspruch zu nehmen. Eine Ausnahme gibt es für den Fall, dass du die Immobilie verkaufen willst oder musst.

Innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren dürfte es schon aus steuerlichen Gründen für dich als langfristiger Privatanleger keinen Sinn machen, deine Anlage-Immobilie wieder zu verkaufen. Du müsstest aufgrund der 10jährigen Spekulationsfrist den Gewinn nämlich mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern.

 

Vorfälligkeitsentschädigung

Dazu käme die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank, die sie dir für ihr aufgrund der Nichteinhaltung des Vertrages entgangene Erträge berechnen kann. Wenn dieser Fall aber NACH zehn Jahren eintritt, kannst du den Vertrag wie oben beschrieben kündigen. Egal aus welchem Grund.

Auch hier kannst du wieder abwägen, ob dir die in Bezug auf das Zinsänderungsrisiko “sicherere” Variante von 15 oder 20 Jahren Zinsbindung den höheren Zinssatz wert ist. Denn den musst du natürlich im Vergleich zu einer 10jährigen Zinsbindung 10 Jahre lang bezahlen, selbst wenn du danach von deinem BGB-Kündigungsrecht Gebrauch machst.

So, das waren jetzt wieder jede Menge Punkte. Die kannst du erst mal ein bisschen sacken lassen. Und im letzten Teil der Serie geht’s um die mit dem Mieter verbundenen Risiken. Bis bald.

Financial Independence Rocks!

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