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Risiken von Kapitalanlage-Immobilien (1) – Rund ums Objekt

Kapitalanlage Immobilien

In meinem Post „Sind Immobilien der neue Bitcoin?“ habe ich ja schon ein bisschen zu Risiken geschrieben, die es bei der Immobilien-Finanzierung gibt. Und darüber, dass mir das Thema beim aktuellen Online-Hype um Immobilien als Kapitalanlage manchmal zu kurz zu kommen scheint. Deshalb möchte ich noch mal etwas ausführlicher darauf eingehen, welche Risiken bei Kauf und Vermietung von Immobilien du kennen solltest.

Du weißt ja, dass wir selber Immobilien als Kapitalanlage haben. Ich möchte dir also überhaupt nicht davon abraten. Aber je besser du informiert bist, desto besser kannst du mit den Risiken umgehen. Auch hier wieder: wir wussten zwar einiges als wir angefangen haben. Insgesamt sind wir aber im Rückblick betrachtet eher unbedarft herangegangen. Und egal, wie viel du dir anliest, du musst natürlich deine eigenen Erfahrungen machen.

Wenn du dich erst mal generell über Immobilien als Kapitalanlage informieren willst, schau dir gerne meinen Post “Einkommen aufbauen mit Immobilien” an.

Weil das Thema Risiken umfangreicher ist und die Posts nicht zu lang werden sollen, mache ich eine kleine Serie draus.

 

Lage, Lage, Lage

So, jetzt werden wir mal konkret. Einige der Risiken, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind, liegen im Objekt selber. Der erste Punkt ist die Lage.

Nicht umsonst gibt es den Makler-Spruch zu den drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf: Lage, Lage, Lage. Die Lage wirkt sich zum einen auf die Wertentwicklung der Immobilie aus, zum anderen auf ihre Vermietbarkeit.

Zur Lage gehören die Makrolage und die Mikrolage. Bei der Makrolage geht es um den Ort in dem die Immobilie liegt und das zugehörige Einzugsgebiet. Bei der Mikrolage um die Straße, Nachbarschaft und Erreichbarkeit von Infraktustruktur und Dienstleistungen.

Wichtig ist, dass du nicht „blind“ eine Wohnung kaufst, nur weil sie auf dem Papier rentabel aussieht. Mach dich schlau, ob der Ort und die Region sich eher positiv entwickeln werden, ob z.B. mit Wachstum der Bevölkerung zu rechnen ist. Hierzu kannst du im Internet recherchieren und Tools wie den Prognos-Zukunftsatlas nutzen. Aber schau dir auch die Mikrolage an und sprich mit Menschen, die dort wohnen und arbeiten.

Was hat das mit Risiko zu tun? Du musst dir ein Bild davon machen können, wo der adäquate Marktpreis liegt, sowohl für den Kaufpreis, als auch für die erzielbare Miete. Wenn die aktuelle Miete im Vergleich zum Kaufpreis eher hoch erscheint, kann es natürlich sein, dass du Glück und ein echtes Schnäppchen gefunden hast. Im Normalfall ist eine höhere Rendite aber ein Zeichen für eine höheres Risiko. Also z.B. bei einer Wohnung in einer strukturell schwierigen Gegend, in der es einen hohen Leerstand gibt.

 

Das Gebäude

Das Gebäude selber birgt natürlich auch Risiken. Je nach Baujahr gibt es typische Probleme, wie z.B. Feuchtigkeit in Kellern oder schlechte Dämmung. Gravierend kann es sein, wenn inzwischen als schädlich erkannte Stoffe verbaut sind, z.B. Asbest. Wenn du im Neubau kaufst, könnten Baumängel ein Problem sein. Dafür gibt es dann zumindest noch eine zeitlang Gewährleistung des Bauträgers.

Bei Häusern im Bestand wären Probleme wie Schwamm oder Hausbock sehr schwerwiegend. Hierzu solltest du auch immer einen Passus in den Kaufvertrag aufnehmen, in dem der Verkäufer versichert, dass er hiervon keine Kenntnis hat. Wenn du nicht gerade selber aus der Branche kommst, kann es auf jeden Fall Sinn machen, einen Sachverständigen die Immobilie begutachten zu lassen.

 

Ein echter Schocker

Aber es können auch im Nachhinein unerwartet echte Schocker auftauchen, so wie bei dem Haus, in dem unsere erste Wohnung liegt. Das Haus ist Ende des 19. Jahrhunderts gebaut worden und hatte immer mal wieder etwas Feuchtigkeit im Souterrain. Das war aber kein großes Problem und keine wesentliche Beeinträchtigung der betroffenen Maisonette-Wohnungen, die beide im Souterrain gefliest waren.

Dann hat vor ein paar Jahren eine junge Familie eine der Wohnungen gekauft und im Souterrain Parkett verlegen lassen. Und nach einiger Zeit entstand dort Schimmel. Bei den vorgenommen Vorarbeiten für die Bodensanierung stellte sich heraus, dass das Haus kein Fundament hat, das den heutigen statischen Ansprüchen genügt.

Und schon hatten wir eine monstermäßige Maßnahme an der Backe, die die Eigentümergemeinschaft über eine halbe Million Euro kostet. Die Kosten kann man zwar steuerlich geltend machen, trotzdem zahlt man natürlich einen großen Anteil aus der eigenen Tasche. Und damit ist die Rendite natürlich auf Jahre verhagelt.

Wir hatten noch das Glück, dass die Wertsteigerung in den 20 Jahren seit unserem Kauf recht hoch war. So ist die Investition zwar wirklich unerfreulich, wir würden aber bei einem Verkauf trotzdem einen netten Gewinn machen. Wenn du in so einem Fall schon zu hohen Preisen gekauft und mit viel Fremdkapital finanziert hast, kannst du ein echtes Problem bekommen, falls du plötzlich noch mal Fremdkapital aufnehmen musst.

 

Instandhaltungkosten nicht vergessen

Wenn du nicht gleich ein Mehrfamilienhaus kaufst, sondern nur eine einzelne Wohnung, musst du Reparatur- und Sanierungskosten des Gemeinschaftseigentums aber glücklicherweise zumindest nicht alleine tragen. Für die laufende Instandhaltung werden von der Eigentümergemeinschaft Rücklagen gebildet. Schau dir auf jeden Fall an, wie hoch die aktuellen Rücklagen sind, wenn dich eine Wohnung interessiert, und welche Maßnahmen – und gegebenenfalls auch Sonderumlagen – schon geplant sind.

Wichtig zu wissen ist, dass du beim Kauf eines Mehrfamilienhauses in der Regel keine Instandhaltungsrücklagen übernimmst, und diese erst mal selber aufbauen musst. Aber ich gehe jetzt mal davon aus, dass du nicht sofort ein ganzes Haus kaufen willst. Wir haben nur einzelne Wohnungen, das ist auch eine ganz gute Diversifikation ist. Unabhängig davon ist mein Eindruck ist, dass es den früher vorhandenen „Volumenvorteil“ beim Kauf eines Zinshauses versus einzelner Wohnungen aktuell nicht unbedingt gibt.

 

Eigentümergemeinschaft

Die Tatsache, dass du beim Kauf einer Eigentumswohnung nur Miteigentümer bist, hat Vorteile wie die oben genannte Verteilung der Kosten auf mehrer Schultern. Aber es gibt auch Nachteile, die einem bewusst sein sollten. Du kannst nicht alleine bestimmen, ob bzw. welche Verbesserungen am Gebäude durchgeführt werden. Es kann Miteigentümer geben, die das Hausgeld nicht zahlen. Und manchmal gibt es auch interne Streitigkeiten von Eigentümern.

Hiermit hatten wir bis jetzt noch keine Probleme. Allerdings – interessanterweise auch bei der Wohnung, über die ich oben geschrieben habe – gab es einen Verwalter, der das Guthaben der Eigentümergemeinschaft veruntreut hat. Das ist natürlich auch nicht witzig, aber doch wohl eher eine unrühmliche Ausnahme.

Schau dir immer die Wirtschaftspläne der letzten Jahre und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an. Die Versammlungen finden einmal im Jahr statt. In den Protokollen werden alle Punkte festgehalten, die dort besprochen und entschieden wurden. Du bekommst also einen guten ersten Eindruck davon, was in der Eigentümergemeinschaft so abgeht.

Es gibt viele Leute, die lieber in kleinen als großen Eigentümergemeinschaften kaufen. Ich sehe das eher genau anders herum. Es kommt natürlich auf die Gesamtgröße des Objekts an. Aber mein Eindruck ist, dass du bestimmte Basis-Betriebs- und Instandhaltungskosten hast, die relativ unabhängig von der Gebäudegröße sind. Dadurch ist nach meiner Erfahrung der individuelle Kostenanteil – gerade wenn man eher kleine Wohnungen hält – in großen Eigentümergemeinschaften nicht nur relativ kleiner sondern auch absolut.

So, das war Teil 1. In Teil 2 geht es um die Risiken bei der Finanzierung. Bis bald.

Financial Independence Rocks!

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