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Investier die Differenz (3) – Einkommen aufbauen mit Immobilien

Einkommen aufbauen mit Immobilien

Du möchtest dich unabhängiger von deinem Arbeitseinkommen machen. Super! Wie geht das? Du gibst du weniger aus, als du einnimmst, und investierst die Differenz in deinen Vermögensaufbau. Das heißt, du investierst einen Teil deines Einkommens nicht in Konsum oder Bargeld-Rücklagen, sondern erwirbst Assets, d.h. Vermögenswerte. Diese sollen langfristig im Wert steigen und/oder laufende Einnahmen abwerfen.

Innerhalb der Möglichkeiten, wie du Vermögen und Einkommensströme schaffen kannst, gibt es aktivere und weniger aktive Varianten. Zur aktiven Variante „Unternehmertum“ findest du einen Post hier. Und auch innerhalb der unterschiedlichen Assetklassen gibt es aktivere und weniger aktive Möglichkeiten.

Einsteigerinfos zur Assetklasse Aktien findest du hier. In diesem Post geht es um die zweite große Assetklasse, die Einkommenströme produzieren kann: Immobilien.

Falls du dich selber noch nicht intensiver mit dem Thema Immobilien befasst hast, möchte ich dir hier einige Basisinfos zusammenstellen. Wie immer der Hinweis vorab: ich bin kein Finanzberater und gebe auch keine Anlageempfehlungen. Ich teile auf meinem Blog nur mein eigenes Wissen, meine Erfahrungen und meine Einschätzungen. Bevor du eine Anlagentscheidung triffst, solltest du dich breit informieren und dir dein eigenes Bild machen.

 

Immobilien als Kapitalanlage

Ganz wichtiger Punkt: wenn ich von Immobilien als Assetklasse spreche, meine ich nicht selbst genutzte Immobilien, sondern Wohnungen oder Häuser, die an andere vermietet werden. Eine selbst genutzte Immobilie kann auch ein sinnvoller Beitrag zum Erreichen der finanziellen Unabhängigkeit sein. Da geht es dann aber um ersparte Ausgaben, nicht um Einnahmen.

Und die selbst genutzte Immobilie muss gegenüber einer gemieteten Wohnung oder einem Haus keinesfalls die wirtschaftlich sinnvollere Variante sein. Häufig ist das Gegenteil der Fall. Hierzu schreibe ich vielleicht noch mal einen eigenen Post.

 

Laufende Mieteinnahmen und Wertzuwachs

Also ganz grundsätzlich: wie produzieren vermietete Immobilien einen Einkommensstrom? Logisch: Durch die Mieteinnahmen. Ganz simpel gehalten investierst du einen Betrag x, wirst damit (Mit-)Eigentümer der Immobilie und der Mieter zahlt für die Nutzung der Immobilie einen Zins y. Deshalb heißt die Miete juristisch korrekt auch Mietzins.

Wenn du das mit Aktien vergleichst, funktioniert die Miete als regelmäßiger Einkommensstrom für dich ähnlich wie die Dividende. Und auch eine Immobilie kann – genau wie eine Aktie – im Wert wachsen oder fallen. Wenn der Wert wächst, kannst du bei einem Verkauf genauso wie beim Verkauf von Aktien einen Gewinn erzielen.

Aber auch wenn dies auf den ersten Blick vergleichbar erscheint, gibt es tatsächlich große Unterschiede zwischen der Investition in Immobilien und der Investition in Aktien. Immobilien sind wie der Name schon sagt, nicht beweglich, und damit auch nicht kurzfristig in Bargeld umwandelbar.

Das sind Unternehmen auch nicht. Aber wenn sie börsengelistet, und als Vermögenswert damit in viele kleine, täglich handelbare Anteile aufgeteilt sind, sieht das schon ganz anders aus. In Aktien investiertes Vermögen ist also grundsätzlich deutlich liquider als in Immobilien investiertes. Hier gibt es auch Zwischenvarianten, aber dazu später mehr.

 

Transaktionskosten

Ein weiterer großer Unterschied zwischen einer Investition in Aktien und einer Investition in Immobilien sind die Transaktionskosten, insbesondere die Kosten beim Kauf. Wenn du Einzel-Aktien oder ETFs bei einer Einmalanlage über einen günstigen Online-Broker im Direkthandel kaufst, liegen die Kosten in der Regel bei unter 1% (je höher das Kaufvolumen, desto niedriger). Es gibt auch Broker, die noch deutlich günstiger sind. Bei Fonds mit Ausgabeaufschlägen sieht das natürlich schon wieder anders aus. Aber von denen bin ich ja sowieso kein Fan.

Beim Immobilienkauf fällt in jedem Fall die Grunderwerbssteuer an. Die wird von den einzelnen Bundesländern festgesetzt und liegt aktuell zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises. In sehr vielen Bundesländern ist die Grunderwerbssteuer als nette Einnahmequelle entdeckt und in den vergangenen Jahren teilweise sehr deutlich erhöht worden. Daneben fallen Kosten für den Notar an, der den Kaufvertrag beurkundet, und für Eintragungen in das Grundbuch, das sind um die 1,5%.

Je nachdem, ob du das Objekt über einen Makler gefunden hast, kommen noch Maklergebühren dazu. Auch diese variieren nach Bundesland und liegen aktuell zwischen 3,57 und 7,14%. Als wir 1997 unsere erste Wohnung gekauft haben, war die Faustregel noch, dass man mit ca. 10% Kaufnebenkosten rechnen sollte. Inzwischen sind es eher 12%.

 

Laufende Kosten und zeitlicher Aufwand

Und jetzt kommen wir zum entscheidenden Unterschied zwischen den beiden Anlageklassen: Wenn du direkt in Immobilen investierst, fallen der laufende Aufwand und die laufenden Kosten des “Betriebs“ der Immobilien auch bei direkt bei dir an. Natürlich haben auch die Unternehmen, deren Aktien du kaufst, Aufwand und Kosten für Verwaltung, Marketing, Personal etc., aber damit hast du als Aktionär nichts zu tun.

Dafür sind im Gegenzug deine Einflussmöglichkeiten auf den Gewinn und die Wertsteigerung eines börsennotierten Unternehmens, von dem du Aktien hältst, gering bis nicht vorhanden. Bei einer fremdgenutzten Immobilie kannst du zwar auch nicht alles (alleine) beeinflussen, aber wesentliche Faktoren wie die Auswahl von Mietern, die Entwicklung der Höhe der Mieteinnahmen und die Möglichkeit den Wert zu verbessern liegen bei dir. Auch hier kannst du delegieren, aber je mehr Einfluss du nehmen willst oder musst, desto aktiver ist das Investment.

Meine Erkenntnis aus über 20 Jahren Erfahrung mit Immobilien ist, dass du eine Anlageimmobilie genau so betrachten musst wie ein kleines Unternehmen. Du musst dich um deine Kunden (die Mieter) kümmern, du musst deine Kosten im Griff haben und Rücklagen bilden, und du musst deine Einnahmen entwickeln. Wenn das alles Dinge sind, die du gerne machst, super! Dann kann die direkte Investition in Immobilen genau das richtige für dich sein. Und dann kannst du von zwei weiteren Möglichkeiten/Rahmenbedingungen profitieren, die bei Immobilien anders sind als bei einer Investition in Aktien.

 

Fremdkapital

Im Normalfall wird eine Immobilie von einem Anleger nicht bar bezahlt, sondern zumindest zum Teil mit Fremdkapital finanziert. Das heißt, du nimmst zum Kauf der Immobilie einen Kredit bei einer Bank auf. Zu diesem Thema gibt es so viel zu sagen, dass ich hierzu sicher noch einen eigenen Post schreibe. Aber zum Einstieg ist es nur wichtig zu verstehen, dass du hiermit die Rendite deines eingesetzten Kapitals erhöhen kannst. Das ist der oft zitierte Fremdkapital-Hebel bei Immobilieninvestitionen. (Wieder die Parallele zu einem „richtigen“ Unternehmen, auch das arbeitet häufig mit Fremdkapital.)

Theoretisch kannst du natürlich auch den Kauf von Aktien mit einem Kredit finanzieren und würdest im Bestfall auch eine höhere Eigenkapital-Rendite erzielen. Das ist aber extrem riskant – ich kenne Leute, die das in der dot-com-Blase Anfang der 2000er-Jahre gemacht und SEHR, SEHR VIEL Geld verloren haben – und hoffnungsfroherweise würde dir als Anfänger inzwischen auch keine Bank mehr so einen Kredit geben.

 

Steuern

Das zweite Thema sind Vorteile bei der steuerlichen Gestaltung. Genau wie bei einem Unternehmen ermittelst du deinen Gewinn, in dem du die Kosten der Immobilie von ihren Einnahmen abziehst. Und dazu zählen nicht nur deine tatsächlichen Ausgaben wie die Kreditzinsen, sondern du machst jedes Jahr einen Teil der Kauf- und Kaufnebenkosten für die „Abnutzung“ deiner Immobilie als Abschreibung geltend. Dadurch wird nicht der Betrag besteuert, der tatsächlich auf deinem Konto bleibt, sondern ein geringerer Betrag. Häufig kommt es dann in den ersten Jahren zu einem steuerlichen Verlust, der mit dem Einkommen aus deiner Erwerbsarbeit verrechnet wird. Du bekommst dann Geld vom Finanzamt zurück.

Eine entsprechende Abschreibungsmöglichkeit haben auch wieder die börsennotierten Unternehmen selber. Du aber nicht. Und wenn du z.B. Dividenden aus einer Aktie erhältst, kannst du die Transaktionskosten für den ursprünglichen Kauf dieser Aktie nicht steuerlich geltend machen.

Und auch der Verkauf ist steuerlich inzwischen unterschiedlich geregelt: Der Verkauf einer Anlage-Immobilie ist nach einer Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei. Bei Aktienverkäufen ist die Spekulationsfrist weggefallen. Bei Verkäufen wird auf den Gewinn genauso wie bei Ausschüttungen oberhalb eines persönlichen Freibetrags von 801 EUR pro Jahr grundsätzlich die Kapitalertragssteuer von 25% plus Solidaritätszuschlag fällig.

 

Weitere Investitionsmöglichkeiten in Immobilien

Und wenn dir die Direktinvestition in eine Immobilie zu aktiv ist, du aber trotzdem dein Vermögen mit Immobilien diversifizieren möchtest? Dann gibt es auch noch andere Möglichkeiten.

Ein deutsches Investment-Vehikel sind offene oder geschlossene Immobilienfonds. Dies sind Fonds, die in ein Immobilienportfolio investieren. Die erste Kategorie soll eigentlich tagesaktuell am Markt handelbar sein. Es gab aber bei diversen dieser Fonds Liquiditätsengpässe, die dann zu Schließungen führten, so dass Investoren ihre Anlage nicht wieder aus dem Fonds herausziehen konnten.

Geschlossene Fonds wurden häufig als Steuersparmodelle aufgelegt und sind auf eine feste Laufzeit ausgelegt. Auch hier gab es teilweise Probleme bis hin zu Veruntreuungen der Anlegergelder. Google einfach mal, wenn das Thema dich interessiert. Ich persönlich würde in keine dieser beiden Varianten investieren.

 

Real Estate Crowd Investing/ Crowd Funding

Auf den ersten Blick ähnlich wie geschlossene Fonds funktioniert Real Estate Crowdinvesting. Das ist im Moment ein ziemliches Hype-Thema. Du kannst in Deutschland auf Plattformen wie Exporo, Zinsland oder Bergfürst in unterschiedliche Projekte mit festen Laufzeiten investieren, und das im Gegensatz zu geschlossenen Fonds auch schon mit kleineren Beträgen. Für die Anlage gibt es dann eine Verzinsung, die aktuell so zwischen 5 und 7% per anno liegt – je nach Bonitätsbewertung des Projekts.

Wichtig hierbei ist, und das wird aus meiner Sicht eher nicht aktiv kommuniziert: Du investierst über die Plattformen normalerweise nicht in eine Immobilie, sondern in die Finanzierung eines Immobilienprojekts. Das heißt, du gibst einem Immobilien-Projektentwickler einen Kredit. Was ich kritisch sehe ist, dass in den meisten Fällen der Anteil, der über die Crowd finanziert wird, ein nachrangiger, nicht über eine Grundschuld besicherter Kredit ist. Nachrangig heißt, dass die Anleger ihr Geld erst zurück erhalten, wenn vorrangige Verbindlichkeiten – in der Regel gegenüber einer Bank – bedient wurden. Das ist kein Problem, wenn alles so läuft wie geplant.

Wenn aber z.B. beim Verkauf von Neubau-Wohneinheiten die Erlöse deutlich niedriger sind als vorgesehen oder der Projektinitiator anderweitig in Schwierigkeiten gerät, kannst du einen Teil deiner Anlage oder auch deine gesamte Investition verlieren. Aktuell hat es nach meinem Infostand noch nicht viele Ausfälle gegeben. Das liegt aber unter anderem auch daran, dass erst eine relativ kleine Zahl von Projekten abgeschlossen wurde. Langfristig würde ich bei einer Investition höhere Ausfallraten einkalkulieren.

 

Immer das Risiko im Auge behalten

Auf das Ausfallrisiko wird auf den Plattformen auch hingewiesen. Mein Eindruck ist aber, dass aktuell viele Anleger die Risiken unterschätzen oder sich möglicherweise doch nicht so intensiv informiert haben wie nötig. Es ist in Deutschland technisch sehr einfach, sich auf den Plattformen zu registrieren und dann auch sofort zu investieren. In diesem Zusammenhang vielleicht ganz interessant zu wissen: In den USA hat gerade RealtyShares, eine der erfolgreichsten Real Estate Crowdfunding-Plattformen „zugemacht“. Davon sind unter anderem auch Blogger, die diese Plattform massiv empfohlen haben, sehr unangenehm überrascht worden.

Persönlich finde ich die Zinsen bei den deutschen Plattformen für das Risiko eines nachrangigen Darlehens zu niedrig. Bei 5% Verzinsung darf rechnerisch eins von zwanzig Projekten ausfallen, bevor du einen Verlust machst, wenn du deine Investition gleichmäßig verteilst. Das ausgefallene Projekt finanzierst du in dem Fall mit deinen Zinsen aus den anderen neunzehn Projekten quer, so dass du im Ergebnis nur die investierte Summe zurückbekommst.

Im Gegensatz zu den geschlossenen Immobilienfonds, die rechtlich eine unternehmerische Beteiligung darstellen, profitierst du als Anleger im Real Estate Crowd Investing nicht direkt von Abschreibungsmöglichkeiten. Du hast allerdings auch keine Nachschusspflicht. Du verlierst also im Falle eines Falles „nur“ das eingesetzte Geld.

Also, grundsätzlich ein spannendes Thema, das ich auch weiter beobachte. Man kann hier mit überschaubaren Beträgen in die Finanzierung von Immobilienprojekten investieren. Aber ich würde aufpassen, mich nicht vom Hype mitreißen zu lassen, und immer sorgfältig Chance und Risiko abzuwägen.

 

Börsengehandelte Immobilienunternehmen und REITs

Und jetzt zur letzten möglichen Variante des Immobilieninvestments, die ich dir hier vorstellen möchte. Du kannst in Immobilienunternehmen investieren, die an der Börse notiert sind. Wie z.B. eine Vonovia oder eine Deutsche Wohnen. Ein ursprünglich amerikanisches  Immobilien-Konstrukt sind REITs (Real Estate Investment Trust).  Für diese gibt es sehr dezidierte gesetzliche Vorgaben. Es gibt auch europäische REITs, mit deren genauen Anforderungen kenne ich mich aber nicht aus. Einen ersten Einblick gibt auch dieses Interview mit Gerd Kommer.

Auch börsennotierte amerikanische REITs kannst du über eine Direktbank kaufen. Genauso wie bei Einzelaktien solltest du dich vor dem Kauf im Detail mit den Unternehmen beschäftigen. Und auch in diesem Bereich kannst du statt Anteilen an Einzelunternehmen global diversifizierte ETFs kaufen, in denen ein Mix aus Immobilienunternehmen und REITs enthalten ist.

So, das war’s jetzt zur Einstimmung. Da Immobilien die Assetklasse sind, mit der ich die meiste Erfahrung habe, möchte ich das, was ich dabei gelernt habe, natürlich auch hier mit dir teilen. Du kannst also noch jede Menge spannende Posts zu diesem Thema erwarten…

Financial Independence Rocks!

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