Deine erste eigene Wohnung

Huhu, dies ist ein Post speziell für Berufseinsteiger. Ich mache eine Serie Personal Finance 1.0 zu Finanz-Themen, die du zum Start ins Erwachsenenleben kennen solltest. Wenn du schon älter bist: Vielleicht kennst du ja jemanden, für den diese Infos nützlich sein könnten. Dann freue ich mich, wenn du sie teilst.

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Aufhänger für diese kleine Serie war die Beschwerde einer Schülerin, dass sie in der Schule wenig bis gar nichts lebenspraktisches gelernt hat, insbesondere keine Dinge wie zum Beispiel einen Mietvertrag zu schließen. Deshalb möchte ich Dir hier ein paar Basisinfos rund um das Mieten deiner ersten eigenen Wohnung geben.

 

Noch ein paar Jahre im Hotel Mama?

Es gibt den einen oder anderen FIRE-Verfechter, der dafür plädiert, möglichst lange bei den Eltern wohnen zu bleiben. Wenn es für alle passt, kann man das natürlich machen. Ich bin kein Fan von der Idee, weil ich es wichtig finde, sich als Erwachsener sein eigenes Leben aufzubauen. Dazu gehört für mich auch, aus dem Elternhaus auszuziehen. 

Falls es um die Kosten geht, oder du den Gedanken, alleine zu wohnen gar nicht so toll findest, musst du ja nicht unbedingt gleich eine ganze Wohnung mieten. Du könntest es auch mit einer WG versuchen. Gerade wenn du für deine erste Arbeitsstelle in eine neue Stadt ziehst, ist das wahrscheinlich nicht nur günstiger, sondern du hast auch sofort Gesellschaft. 

 

Oder erstmal in eine WG?

In Städten wie London ist aufgrund der hohen Mieten inzwischen üblich, dass sich Berufstätige eine Wohnung teilen. Unser Sohn hat das auch gemacht, und hatte dadurch noch genug Geld übrig, um sich relativ schnell seine Notfall-Reserve aufbauen. Ich mach noch mal einen separaten Post dazu, wie ein entsprechendes Budget aussehen kann, auch wenn man kein überdurchschnittliches Gehalt hat.

Angebote kannst du auf den üblichen Immobilienportalen wie Immobilienscout24 oder Immonet finden, auf speziellen Seiten wie wg-gesucht.de und auf Plattformen wie Ebay Kleinanzeigen. Oder du googlest einfach nach WG Zimmern in der für dich relevanten Stadt, dann findest du gegebenenfalls weitere lokale Anzeigen-Anbieter (alle Links keine Affiliate-Links). 

 

Unterlagen vorbereiten

Die Bewerbung um ein WG-Zimmer läuft wahrscheinlich anders ab, als bei einer Mietwohnung. Wenn es einen Hauptmieter gibt, der Zimmer untervermietet, ist meistens die persönliche “Chemie” entscheidend. Trotzdem schadet es sicher nicht, wenn du schon mal alle Unterlagen zusammen hast, die ein Vermieter normalerweise sehen möchte. 

Und es gibt auch professionell betriebene WGs, da gilt das sowieso. In meinem Post Risiken von Kapitalanlage-Immobilien – rund um den Mieter kannst du dich zur Sicht des Vermieters schlau machen. Ich finde es immer hilfreich, wenn man die Perspektive seines Vertragspartners kennt.

Typischerweise fordert ein Vermieter in Deutschland eine Reihe von Unterlagen von dir an:

 

Mieter-Selbstauskunft

Dies ist ein Formular, mit dem einige Basisinfos über dich abgefragt und dokumentiert werden. Neben deinen Personalien zum Beispiel dein Beruf und mit wie vielen Personen du in die Wohnung einziehen willst.

 

Kopie Personalausweis / Reisepass

Kopie eines aktuellen, gültigen Ausweisdokuments, mit der du deine Identität bestätigst.

 

Gehaltsbescheinigung

Gehaltsbescheinigung der letzten drei Monate und/oder Arbeitsvertrag, wenn du gerade erst anfängst zu arbeiten. Wenn du noch in der Probezeit bist, kann es auch sein, dass der Vermieter eine zusätzliche Bürgschaft haben möchte. Zur rechtlichen Problematik habe ich im oben genannten Post etwas geschrieben. Mit dem Wissen kannst du taktisch vorgehen.

Ich habe auch schon Vermieter erlebt, die zusätzlich eine aktuelle Bestätigung des Arbeitgebers darüber haben wollten, dass das Arbeitsverhältnis ungekündigt ist. 

 

SCHUFA-Auskunft

Wahrscheinlich musst du eine SCHUFA-Auskunft beibringen. Die Schufa ist eine Wirtschaftsauskunftei, die unter anderem Daten von Privatpersonen sammelt, und daraus individuelle Kreditwürdigkeits-Scores berechnet. Der “Schufa-Score” drückt einen Teil deiner Bonität aus. Im Grunde geht es um die Wahrscheinlichkeit, dass du eingegangene Verbindlichkeiten – also auch die Zahlung im Rahmen eines Mietvertrags – bedienen wirst. Das ist für den Vermieter logischerweise wichtig.

 

Mietzahlungsbestätigung/Mietschuldenfreiheitsbescheinigung 

Um sich vor problematischen Mietern und insbesondere Mietnomaden zu schützen, verlangen inzwischen viele Vermieter den Nachweis, dass aus dem vorherigen Mietverhältnis keine Zahlungen offen sind. Wenn du vorher noch nicht zur Miete gewohnt hast, kannst du das natürlich nicht nachweisen.

 

Kaution von drei Monatsmieten

Als Sicherheit für den Vermieter musst du im Regelfall eine Kaution stellen. Wichtig: erst wenn sicher ist, dass du die Wohnung auch wirklich bekommst und nachdem der Mietvertrag unterzeichnet ist. Die Mietkaution  ist rechtlich auf ein Maximum von drei Monatsmieten gedeckelt. 

Für die Form gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Neben der tatsächlichen Überweisung des Betrages an den Vermieter auch die Stellung einer Mietbürgschaft durch deine Bank oder die Verpfändung eines Mietkautions-Sparbuches. Wenn du die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses im vereinbarungsgemässen Zustand übergibst, bekommst du die Kaution zurück. Dafür hat der Vermieter allerdings Zeit bis nach der letzten Betriebskostenabrechnung für den Mietzeitraum.

 

Vermieter versus Mieter

Das hört sich jetzt vielleicht alles im ersten Schritt sehr vermieterfreundlich an. Und tatsächlich ist es in begehrten Städten aktuell auch so, dass dem knappen Angebot an Wohnungen eine deutlich höhere Nachfrage gegenübersteht. Dadurch hat der Vermieter bei der Auswahl seines Vertragspartners eine stärkere Position als du.

Rein rechtlich sind in Deutschland allerdings die Mieter in einer sehr guten, ich würden sogar sagen, der besseren Position. Den meisten, die zum Beispiel die Regelungen in den USA oder in England nicht kennen, ist das gar nicht klar. Gerade die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters sind im Vergleich bei uns deutlichst eingeschränkt. Räumungsklagen sind langwierig und kostspielig. Daher versucht der Vermieter natürlich, sein Risiko durch möglichst strenge Kriterien bei der Mieterauswahl zu minimieren.  

Auf den großen Immobilienportalen gibt es die Möglichkeit, dir einen Ordner mit den wichtigen Unterlagen anzulegen, die du dann für jede “Bewerbung” parat hast.

 

Makler

Es kann sein, dass die Wohnung, die dich interessiert, über einen Makler angeboten wird. Seit einigen Jahren ist die Gesetzgebung in Deutschland so geändert worden, dass bei einer Vermietung der Makler von demjenigen bezahlt wird, der ihn beauftragt hat. In den meisten Fällen also dem Vermieter. Das ist für dich vorteilhaft, denn vorher war eine Makler-Courtage von bis zu 2,5 Kaltmieten plus MwSt. üblich, die der Mieter tragen musste. 

Sollte für die Vermietung trotzdem eine Gebühr, zum Beispiel als Gebühr für die Vertragsausstellung gefordert werden, dürfte dies nicht legal sein. Du kannst dich natürlich trotzdem entscheiden, darauf einzugehen. Ein smarter Vermieter wird aber wahrscheinlich seine Kosten für die Mietersuche geschickter in die Miethöhe einbauen.

Manchmal sucht der aktuelle Mieter selber einen Nachmieter. Häufig, wenn er kurzfristig aus dem Vertrag heraus möchte. Oder wenn er gerne eine Zahlung für die Überlassung von ihm eingebauter Möbel, zum Beispiel einer Küche hätte. Klassische “Abstandszahlungen” sind inzwischen verboten, weil diese häufig in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Wert der überlassenen Gegenstände standen. Für die oben genannte Küche könnte man aber eine “Ablösevereinbarung” abschliessen.

 

Mietpreise

Aufgrund der angespannten Wohnungsmärkte in einigen Großstädten in Deutschland hat es  in den letzten Jahren weitere Einschränkungen für Vermieter gegeben, zum Beispiel im Rahmen der “Mietpreisbremse”. In Berlin ist ein “Mietendeckel” beschlossen worden, der vorsieht, Mieterhöhungen in den kommenden fünf Jahren komplett zu verbieten. Google die aktuelle rechtliche Situation also im Bedarfsfall noch mal, auch speziell für die Stadt, in der du eine Wohnung mieten möchtest.

Orientierung für die erlaubte Mietpreishöhe sind Mietenspiegel und ortsübliche Vergleichsmieten. Hierzu kannst du dich im Internet  informieren. Ansonsten beraten auch die Mietervereine. 

 

Noch ein paar Tipps

Pass einfach ein bisschen auf, damit du nicht auf unseriöse Angebote herein fällst. Bei einer so großer Nachfrage wie sie auf vielen lokalen Immobilienmärkten aktuell der Fall ist, gibt es natürlich auch immer schwarze Schafe. Aber meine Erfahrung ist, dass es auch jedem Menge, gerade private, Vermieter gibt, die einfach nur einen Mieter suchen, der zuverlässig die Miete zahlt und die gemietete Wohnung vernünftig behandelt. 

Wenn du deine Wohnkosten niedrig halten möchtest, findest du in diesen beiden Posts noch ein paar Tipps:

Gib weniger aus als du einnimmst (1) – Wohnen

Gib weniger aus als du einnimmst (5) – Strom, Gas, Versicherungen

Und jetzt wünsch ich dir alles Gute für den Einzug in deine erste eigene Wohnung!

Katrin / Financial Independence Rocks.